五大地產代理行中國繼續擴張 業務已拓展至樓市之外

“2011年是高力中國區收入最高峰，比2009年增加了一倍。”高力國際北亞(ya) 區董事總經理柳維倫(lun) 在接受早報記者專(zhuan) 訪時說，2012年，高力中國區的預計增長率為(wei) 40%，“我們(men) 計劃，每兩(liang) 年半到三年，要翻一倍。”

高力國際是國際五大地產(chan) 代理機構之一，在中國有9個(ge) 全服務式辦事處、50個(ge) 服務點。

同列國際五大地產(chan) 代理行的，還有仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯和世邦魏理仕。上述4家代理機構的受訪中國區負責人同樣預測，他們(men) 今年的收入或利潤增幅都在兩(liang) 位數(超過10%)。

[注冊(ce) BVI公司]業(ye) 內(nei) 人士分析，國際五大地產(chan) 代理行的主業(ye) 多聚焦商業(ye) 地產(chan) ，而中國樓市調控的指向，則被視為(wei) 主要針對住宅市場，所以五大地產(chan) 代理行的業(ye) 務受調控的影響相對較小。據介紹，國際五大代理行傳(chuan) 統的業(ye) 務有三大板塊，主要是辦公樓租賃、物業(ye) 管理、投資中介。

普遍看好中國區業(ye) 績

可見的是，受訪的國際代理行的相關(guan) 負責人對其中國業(ye) 務依然充滿信心。

仲量聯行大中華區董事總經理馮(feng) 建強說，在過去的3年間，仲量聯行在中國區的利潤實現了翻番，今年年增長率將超過25%。

世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思給出的業(ye) 績預測是，2012年，該公司中國區將獲得20%的收入增長。

“今年的目標增長20%，去年的增長是15%。” [注冊(ce) 開曼公司]第一太平戴維斯中國區董事長劉德揚說。

除了主營業(ye) 務非住宅，國際五大代理行對於(yu) 業(ye) 績增速的信心，還來自於(yu) 中國商業(ye) 地產(chan) 市場的發展空間。

“14億(yi) 人口，發展的條件越來越好。中國市場體(ti) 量大，而且還未完全成熟，因而增量大。成熟的城市就增量不大。”劉德揚說，不論是物業(ye) 管理還是投資買(mai) 賣，在中國都好做。

眼下，國際代理行中國公司的業(ye) 績表現也頗為(wei) 耀眼。

馮(feng) 建強稱，根據最新的全球年報，2011年整個(ge) 亞(ya) 太區的營收占仲量聯行全球營收的22.78%。近幾年來，中國市場一直是仲量聯行在亞(ya) 太區的幾大核心市場之一，營收所占比例逐年提高。

2012年繼續招兵買(mai) 馬

“北亞(ya) 區的總部在上海。下個(ge) 月會(hui) 在深圳開第十個(ge) 辦事處。”柳維倫(lun) 說，高力很注重本土化，辦事處的主管全都是華人，二線城市都用本地經理人。

馮(feng) 建強也介紹，去年該公司全球董事會(hui) 在北京召開了一年一度的董事會(hui) ，今年他們(men) 又將上海作為(wei) 會(hui) 議地點，“董事會(hui) 對中國市場的重視與(yu) 期待可見一斑。”

看好中國市場的下一步是擴張。

“今年仲量聯行在中國的新員工數(專(zhuan) 業(ye) 人員)增長將超過10%。”馮(feng) 建強表示，仲量聯行還不斷拓展自身業(ye) 務的覆蓋範圍，保持每年新設兩(liang) 家分公司的發展速度(去年新設立了重慶和沈陽分公司)，目前仲量聯行在全國的12個(ge) 城市設有分公司，在超過40多個(ge) 城市開展業(ye) 務。

馮(feng) 建強還說，仲量聯行正積極地尋求市場上的並購機會(hui) ，以獲得更加快速的發展。

蒲敬思亦稱，世邦魏理仕已製訂了公司的五年發展規劃，希望到2016年，年增長率將達到25%。

擴張之後的一個(ge) 擔憂是人才。

柳維倫(lun) 認為(wei) ，2012年的挑戰更多是人事方麵的因素。該公司以40%的速度擴張，但招不到合適的員工。

各具業(ye) 務重點

宏大的增長目標背後，也有不確定因素。

“要做心理準備，不明朗的因素還在。”劉德揚提醒道。

在劉德揚看來，經營商業(ye) 地產(chan) 更需要技巧。商業(ye) 地產(chan) 很講地理位置，做住宅，市中心賣貴點，郊區賣便宜點，都有需求。但不是商業(ye) 地段，勉強做購物中心，做不好。做商業(ye) 不是分得這麽(me) 細，住宅送給你有人要；位置不好的購物中心送給人都沒人要。

劉德揚提醒，中國市場很多時候都是一窩蜂。“做商業(ye) 地產(chan) 一窩蜂，很危險。”

具體(ti) 到國際代理行而言，則各有其業(ye) 務重點。

“蠻平均的。”劉德揚介紹，第一太平戴維斯中國區的投資業(ye) 務量占20%，物業(ye) 管理占25%，其他諸如租賃、零售很平均，每個(ge) 類型占百分之十幾的比例。

“高力最強的是物業(ye) 管理，然後是買(mai) 賣，然後是租賃。”柳維倫(lun) 介紹，高力中國區的物業(ye) 管理占收入30%至40%，租賃占25%至30%，大項目投資20%左右，其他是零售、顧問、項目管理。

並非無懈可擊

不過，在業(ye) 內(nei) 人士看來，國際代理的盈利模式也不是無懈可擊。

盛世太平董事總經理陳立民認為(wei) ，企業(ye) 服務平台成不了大氣候，中介最能賺錢的項目能幫客戶賺錢的，幫客戶守錢肯定賺得也不多。

陳立民還提到，國際五大行可能要麵臨(lin) 的尷尬還有針對房地產(chan) 的“限外令”，他們(men) 的優(you) 勢是境外聯網，對國際投資者分配。比如說亞(ya) 太的基金，要投在中國、日本和新加坡各百分之多少。要利用國際五大行的網絡，一下子攬下業(ye) 務。

“要看去年、前年，做了多少？”一位上市企業(ye) 高管認為(wei) ，今年的業(ye) 績增速可比性也是個(ge) 問題，“原來考三四十分的人，增長20分，和原來一直八九十分的人，增長5分。難度有很大的區別。”

此外，還有業(ye) 內(nei) 人士提到，今後兩(liang) 年，商業(ye) 地產(chan) 的泡沫更危險。建平台，燒錢，而且也可能遭遇水土不服，要有充分的思想準備。

不過，也有支持的聲音。

一位商業(ye) 地產(chan) 開發商直言，國際代理行比國內(nei) 中介高一個(ge) 層次，玩的是商辦市場。該公司經常和五大行有一些業(ye) 務合作，找他們(men) 推薦項目、引進合夥(huo) 人、招租、物業(ye) 管理。

而且，該開發商還提到，國際五大代理行已經形成了寡頭壟斷市場，國內(nei) 一些機構想進入商辦市場，“我感覺沒啥機會(hui) ”。此外，五大行的盈利主要來自跨國公司。

在上述開發商看來，國際五大行麵臨(lin) 的一個(ge) 挑戰是把每個(ge) 客戶都看得差不多，太過格式化。

業(ye) 務平台拓展

可見的是，部分國際代理行已經開始了其業(ye) 務拓展。

近年來，仲量聯行成立了新的業(ye) 務線，如住宅服務部、能源與(yu) 可持續發展部等。馮(feng) 建強說，仲量聯行將加大在能源與(yu) 可持續發展業(ye) 務方麵投入力度。

“由於(yu) 很多開發商轉型做商業(ye) ，高力的業(ye) 務線也有改變。加強對業(ye) 主的服務。”柳維倫(lun) 說。

更多的整合已經在國際五大代理行中展開。

“業(ye) 主拿了一塊很大的地，有零售、酒店、商場、辦公樓，高力可以提供全產(chan) 業(ye) 服務。”柳維倫(lun) 指出，這就包括土地顧問、租賃、招商、經營管理等環節，就是可以提供不同的混合型服務。

“服務大型跨國企業(ye) 和國內(nei) 企業(ye) 是我們(men) 首要的業(ye) 務，並不是賣房子。”戴德梁行大中華區CEO張國正表示，很多環節是需要鍛煉，這些是很專(zhuan) 業(ye) 的房地產(chan) 知識。把一個(ge) 阿裏巴巴、騰訊、匯豐(feng) ，內(nei) 部的房產(chan) 需求，一環扣一環做好，對戴德梁行來說，需要很好的整合能力。

蒲敬思也提到，世邦魏理仕期望提供更高水平的客戶管理和服務整合，更好地滿足客戶需求。

業(ye) 務拓展和整合的好處是，可以降低業(ye) 績風險。

“今年業(ye) 績估計做到2011年的水平，我也滿意。”張國正說，2011年該公司商業(ye) 房產(chan) 投資這塊業(ye) 務慢下來，增長主要在中國的企業(ye) 和外資繼續投資在他們(men) 的生產(chan) 上麵。所以，爭(zheng) 取了很多大客戶，阿裏巴巴、騰訊等。2011年，投資量下滑的情況下，生產(chan) 性企業(ye) 加大活動量。

“2012年，看到的信號是企業(ye) 的擴張計劃會(hui) 比2011年保守。所以企業(ye) 服務的增幅不會(hui) 像2011年那麽(me) 大。”張國正看好商業(ye) 平台的增長，由於(yu) 西方經濟不好促使了很多零售商到中國來尋找機會(hui) 。另外，今年估計保險業(ye) 會(hui) 加大速度投資，這也將拉動投資平台的增長。

編者按

龍年伊始，中國樓市調控被“證實”基調依舊。

2月6日至10日，國務院總理溫家寶在中南海主持召開的座談會(hui) 上強調，“房地產(chan) 調控目標有兩(liang) 個(ge) ：一是促使房價(jia) 合理回歸不動搖，二是促進房地產(chan) 市場長期、穩定、健康發展。”

房價(jia) 如何合理回歸？房地產(chan) 市場如何長期穩定健康發展？這兩(liang) 大命題將在2012年——這一充滿不確定性的年份裏繼續求解，並將持續發酵。

由此延伸的話題是，房子會(hui) 不會(hui) 買(mai) 到手就開始虧(kui) ？房價(jia) 拐點真的已經來了嗎？什麽(me) 時候才是進場良機？

帶著這些問號，早報近日開始走訪滬上多家開發企業(ye) 、房產(chan) 中介和代理行的高層，通過記錄這些市場決(jue) 策者的思考和判斷，試圖為(wei) 讀者提供一些參考，厘清一些迷思。本組策劃報道於(yu) 今日起陸續刊出。