多城市一二手房均價倒掛 樓市拐點臨近？

包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nei) 的多個(ge) 城市，已經頻現一二手房均價(jia) 倒掛現象。

這種曾在2008年全國範圍內(nei) 出現的新舊房價(jia) 背離現象，在2011年下半年大有重新上演之勢。而一二手房價(jia) 格倒掛往往被認為(wei) 是市場整體(ti) 回調的先期征兆。

但更多的業(ye) 內(nei) 觀點認為(wei) ，國內(nei) 房地產(chan) 市場的剛性需求依然未獲得充分釋放，開發商資金鏈狀況整體(ti) 良好，樓市在短期內(nei) 整體(ti) 出現拐點現象仍是小概率事件。

價(jia) 差最大時逼近萬(wan) 元

一向被視為(wei) 國內(nei) 樓市風向標的深圳，一二手房價(jia) 格倒掛早在今年1月份就開始出現，到5至6月時的價(jia) 格差最大時每平方米相差近萬(wan) 元。

由於(yu) 深圳從(cong) 5月份實施樓市限價(jia) 政策，一二手房價(jia) 格倒掛現象日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬(wan) 元/平方米價(jia) 格入市，目前該項目二期部分二手放盤價(jia) 已達到2.5萬(wan) 元/平方米；招商雍景灣以3.5萬(wan) 元/平方米的均價(jia) 開盤，而該片區同等二手房價(jia) 格目前已經達到5萬(wan) 元/平方米。

6月份以來，深圳新盤價(jia) 格明顯低於(yu) 周邊同等二手房價(jia) 格的項目，還包括中海康城國際、海納時光、招商觀園等多個(ge) 樓盤。

由於(yu) 價(jia) 格優(you) 勢明顯，上述樓盤開盤當日銷售率都在八成以上，部分項目甚至出現“日光盤”，其中中海地產(chan) 和招商地產(chan) 當日又追加了部分房源。

在整體(ti) 房價(jia) 方麵，今年以來深圳二手房價(jia) 格一直高於(yu) 一手房。中原地產(chan) 根據深圳市規劃和國土資源委成交係統數據統計，深圳一二手房價(jia) 格差從(cong) 2011年1月份逐步擴大，5至6月時達到高峰，7月份有所回落。

一線城市中的北京、上海及廣州，同樣出現一二手房價(jia) 格倒掛。根據亞(ya) 豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價(jia) 外，其餘(yu) 項目的定價(jia) 均低於(yu) 周邊二手房均價(jia) ，折價(jia) 幅度在10%~15%之間。

根據21世紀不動產(chan) 上海區域對旗下300餘(yu) 家門店抽樣統計，當前上海一、二手房價(jia) 格倒掛現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、鬆江新城三個(ge) 板塊表現尤為(wei) 突出，部分區域二手房比新房單價(jia) 可高出每平方米2300元至3300元。

實施樓市限價(jia) 政策的廣州增城，一二手房價(jia) 倒掛現象更為(wei) 明顯，其中該片區的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團，不少單位的單價(jia) 比上一組團便宜1000多元。同時，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現象。

此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個(ge) 樓市重點調控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現不同程度的一二手房價(jia) 倒掛現象，並且呈現愈演愈烈之勢。

樓市拐點仍存爭(zheng) 議

廣東(dong) 刀客地產(chan) 顧問機構董事長謝逸楓在接受《第一財經日報》采訪時表示，一二手房價(jia) 格倒掛的城市在下半年和明年初將出現大規模增多現象。

謝逸楓認為(wei) ，8月底住建部的限購擴容城市名單將公布，樓市調控有緊無鬆導致市場新增供應和庫存巨大，市場購買(mai) 力下降情況下去庫存化必然受阻。開發商的資金越來越緊張，為(wei) 回收資金和完成銷售業(ye) 績，很多新盤價(jia) 格必然低開。

一二手房價(jia) 格倒掛現象曾在2008年時普遍存在於(yu) 全國範圍內(nei) ，那一年在全國範圍內(nei) 出現了房價(jia) 的第一次真正意義(yi) 上的回調和拐點。

不過，多數業(ye) 內(nei) 人士分析認為(wei) ，用近期多個(ge) 城市出現一二手房價(jia) 格倒掛，來證明樓市拐點來臨(lin) 尚不充分。在謝逸楓看來，短期內(nei) 的一二手房價(jia) 格倒掛現象，不是樓市拐點和房價(jia) 大跌的信號，僅(jin) 僅(jin) 是受調控幹預下的市場正常波動。

最直接的幹擾因素是樓市限價(jia) 政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實施了樓市限價(jia) 措施，其中深圳要求部分片區房價(jia) 月度環比零增長。

通過行政措施幹預造成的房價(jia) 倒掛，被認為(wei) 並不具備市場的普遍意義(yi) 。實際上，深圳上述低於(yu) 二手房價(jia) 格的新盤定價(jia) 皆受到限價(jia) 政策的幹預，很多新盤的定價(jia) 都比預期要低出10%至40%。為(wei) 壓縮成本和保證利潤，很多開發商被迫將精裝房改賣毛坯房，或降低樓盤品質和配套，直接導致售價(jia) 大幅下降。

一二手房價(jia) 格倒掛的直接影響是，二手房市場成交遭遇嚴(yan) 重考驗。多個(ge) 城市二手房市場成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經紀人數量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現不同程度的地產(chan) 中介關(guan) 門停業(ye) 現象。

新房價(jia) 格的鬆動，則有望帶動二手住宅價(jia) 格出現相應下調。萬(wan) 科董秘譚華傑在接受記者采訪時表示，通過研究深圳樓市的曆史規律，每次房地產(chan) 調控時二手房價(jia) 格都會(hui) 比一手房價(jia) 格下調的幅度更大。深圳中原地產(chan) 總經理李耀智預測，下半年深圳二手房價(jia) 格整體(ti) 上有望下降15%左右。

即將到來的“金九銀十”被認為(wei) 是開發商衝(chong) 刺全年銷售業(ye) 績的最後機會(hui) 。中經聯秘書(shu) 長陳雲(yun) 峰認為(wei) ，一二手房價(jia) 格倒掛或會(hui) 讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房價(jia) 大跌的可能性不大。