商業地產步入細分時代

一股寫(xie) 字樓投資熱的大潮席卷全國。

在商鋪熱銷之後，寫(xie) 字樓又在房地產(chan) 領域掀起了新一輪投資高潮。據中原地產(chan) 監測，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫(xie) 字樓市場已供不應求。

數據顯示，第一季度，一線城市寫(xie) 字樓的年租金增長率超過10%，售價(jia) 環比上漲超5%，這正是投資者看好寫(xie) 字樓的原因。SOHO中國董事長潘石屹表示，“僅(jin) 從(cong) 租金回報率這個(ge) 指標來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(ye) 地產(chan) 至少是6%，基本上是翻一番。”而作為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 主力的寫(xie) 字樓，其投資回報率更是高達6%—8%。

寫(xie) 字樓熱潮的大背景是房地產(chan) 調控日趨嚴(yan) 厲，資金逐漸從(cong) 住宅流向商業(ye) 地產(chan) 。而其背後隱藏的是商業(ye) 地產(chan) 進一步細分的發展方向。

廣東(dong) 商學院流通經濟研究所所長王先慶在接受記者采訪時表示，“商業(ye) 地產(chan) 發展到一定階段，必然跨入細分時代，誰更早地搶占先機，誰就在競爭(zheng) 中占據有利地位。”

投資者熱炒寫(xie) 字樓

今年以來，寫(xie) 字樓受到投資者的追捧，呈現出“量價(jia) ”齊升的局麵。

據易城中國發布的一季度寫(xie) 字樓報告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫(xie) 字樓的租金環比漲幅均在5%左右，與(yu) 去年第一季度比較，年租金增長率均超過10%，租金分別達到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

北京甲級寫(xie) 字樓的租金漲幅表現更為(wei) 突出，一季度北京甲級寫(xie) 字樓的整體(ti) 平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。整體(ti) 空置率環比下降1.5個(ge) 百分點至10.9%。

不僅(jin) 是租金，寫(xie) 字樓的銷售價(jia) 格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫(xie) 字樓的平均售價(jia) 環比漲幅均超過5%，均價(jia) 分別達25321元/平方米和17384元/平方米，上海甲級寫(xie) 字樓的平均售價(jia) 環比漲幅也達到了3.9%。

除易城中國外，仲量聯行、戴德梁行等公司也都發布了一線城市的寫(xie) 字樓監測報告。

4月下旬，戴德梁行發布了一季度寫(xie) 字樓市場監測報告，深圳甲級寫(xie) 字樓市場延續了去年的上升態勢，甲級寫(xie) 字樓售價(jia) 和租金較上季度分別上漲了 4.89%和 6.91%。

一線城市寫(xie) 字樓的火爆，也帶動了二三線城市寫(xie) 字樓的熱銷。

據相關(guan) 數據統計，今年1—4月份，貴陽中心區共銷售寫(xie) 字樓341套，同比增加147%。

成都的春熙路片區、桐梓林片區、金沙片區等商業(ye) 配套發達的片區商鋪至少翻了一倍以上，租金大概上漲了50%左右，寫(xie) 字樓租金也大幅上漲。

租金和售價(jia) 的上漲，使越來越多的投資者開始關(guan) 注寫(xie) 字樓這一投資領域。

在廣州等地出現了炒寫(xie) 字樓的現象，由於(yu) 住宅“限購”，出於(yu) 對貨幣貶值及物價(jia) 上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉向受限製較少的商業(ye) 市場，資金實力雄厚的買(mai) 家選擇單槍匹馬買(mai) 商鋪，手握200萬(wan) —500萬(wan) 元資金的投資客開始合夥(huo) 買(mai) 寫(xie) 字樓。

不僅(jin) 是廣州，在成都也出現了炒房客轉投商鋪寫(xie) 字樓的現象。成都市房地產(chan) 經紀協會(hui) 會(hui) 員、成都安琪居交易中心分行銷售經理方勇表示，成都“限購令”出台後，對住房投機需求起到一定的抑製作用，不過，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫(xie) 字樓等商業(ye) 地產(chan) 。

業(ye) 內(nei) 人士分析，房企和投資者看好寫(xie) 字樓投資一是回報率高；二是連番的房地產(chan) 調控，多個(ge) 城市出台了“限購令”，使住宅市場受到嚴(yan) 重影響；三是經濟高速發展，市場對商用物業(ye) 特別是寫(xie) 字樓的需求大幅攀升。

更有分析人士指出，寫(xie) 字樓未來的價(jia) 格仍將上漲。於(yu) 是，更多的人將目光鎖定在寫(xie) 字樓投資上。

房企加碼商業(ye) 地產(chan)

寫(xie) 字樓的熱銷，也帶動了寫(xie) 字樓市場收購項目的增多。

5月6日，SOHO中國宣布與(yu) 上海三聯物業(ye) 發展有限公司簽訂協議，以32億(yi) 元人民幣的代價(jia) 收購上海新世界長寧商業(ye) 中心A、B幢辦公樓及地下室。該項目總建築麵積14.22萬(wan) 平方米，僅(jin) 辦公麵積就達10.02萬(wan) 平方米。

有分析人士指出，潘石屹此番收購，一是完善和鞏固SOHO中國在上海的商業(ye) 地產(chan) 布局，另一個(ge) 重要原因就是看中了該寫(xie) 字樓項目的前景。

至此，潘石屹先後完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯等七個(ge) 黃金商業(ye) 區的布局，累計收購金額突破147億(yi) 元。

因為(wei) 看重商業(ye) 地產(chan) 而進行的並購不止這一起。2011年初，陽光新業(ye) 以1.1480億(yi) 元收購了上海堅峰投資發展有限公司72.2%的股權，從(cong) 而間接取得成都錦尚置業(ye) 有限公司50.54%的股權，看重的同樣是錦尚置業(ye) 持有的成都市一環路東(dong) 五段的商業(ye) 項目。

除了並購，一些國內(nei) 的房地產(chan) 公司也紛紛加碼商業(ye) 地產(chan) 。

中海地產(chan) 在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應的商業(ye) 地產(chan) 部門，定位為(wei) 在核心城市的核心地段發展高端物業(ye) 。

實際上，2010年，在萬(wan) 科、保利、中糧等紛紛舉(ju) 旗表示進入商業(ye) 地產(chan) 的時候，中海地產(chan) 就已悄無聲息地開始了加大商業(ye) 地產(chan) 投資力度的準備。中海有意進入綜合體(ti) 項目的開發，並暫時為(wei) 旗下綜合統一體(ti) 命名為(wei) “寰宇城”。中海方麵稱，從(cong) 2015 年起，全部投資物業(ye) 每年將能提供不少於(yu) 12 億(yi) 港元的穩定租金收入。

不僅(jin) 是國內(nei) 的房企，很多國際投資機構也對寫(xie) 字樓和商業(ye) 地產(chan) 情有獨鍾。

2011年年初，新加坡ARA基金以11.6億(yi) 元人民幣接收資本策略持有4年多的上海盛邦國際大廈。盛邦國際大廈為(wei) ARA基金在上海收購的第一個(ge) 項目，原為(wei) 寫(xie) 字樓和商場，地下1層至地上5層部分為(wei) 商場，6至29層為(wei) 辦公用房。

據了解，新加坡ARA是由領匯房地產(chan) 投資信托基金管理公司和私人房地產(chan) 基金聯合成立的一家亞(ya) 洲房地產(chan) 基金管理公司。此前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項目是以17.5億(yi) 元從(cong) 招商地產(chan) 手中購得。

全球房地產(chan) 代理機構仲量聯行提供的數據顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業(ye) 皆引起市場高度關(guan) 注。仲量聯行投資部董事賈梁表示，2011年第一季度預計將有數宗交易達成，大多數成交項目為(wei) 寫(xie) 字樓項目，且多數買(mai) 家為(wei) 海外基金。“今年能夠引起投資機構們(men) 強烈興(xing) 趣的，可能仍將是寫(xie) 字樓及商鋪項目。”

實際上，寫(xie) 字樓受到追捧的跡象，去年就已開始顯現。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產(chan) 10%的資金用於(yu) 購買(mai) 非住宅類不動產(chan) 。由此，險資成為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 的大客戶。同年，民間資本大量介入商業(ye) 地產(chan) 投資。

2010年5月初，高和投資就攜大量山西能源資本收購了北京琨莎中心二期項目，成為(wei) 北京實行住宅限購政策以來“民間投資商業(ye) 地產(chan) 第一單”。

表現搶眼的不僅(jin) 是寫(xie) 字樓，旅遊地產(chan) 、城市綜合體(ti) 、養(yang) 老地產(chan) 等細分地產(chan) 都備受企業(ye) 關(guan) 注，有預見性的房地產(chan) 企業(ye) ，已經開始在商業(ye) 地產(chan) 實踐中摸索，逐步尋找到自己的細分定位。這標誌著商業(ye) 地產(chan) 已經進入了一個(ge) 細分的時代。

商業(ye) 地產(chan) 進入細分時代

在商業(ye) 地產(chan) 的探索中，萬(wan) 達集團、萬(wan) 科、保利等大型房企的發展路徑逐漸清晰，他們(men) 已經開始在細分的領域精耕細作。

早在2006年，執著於(yu) 住宅地產(chan) 的萬(wan) 科在廣東(dong) 東(dong) 莞建設了住宅產(chan) 業(ye) 基地，並對養(yang) 老地產(chan) 開始進行投入研究工作。目前，萬(wan) 科首個(ge) 養(yang) 老地產(chan) 項目——位於(yu) 北京房山區竇店的“萬(wan) 科幸福匯”預計將於(yu) 2012年竣工。規劃設想中，除常規必需設施外，養(yang) 老地產(chan) 還需配備醫療服務站、心理谘詢室、老年學校、專(zhuan) 用浴池等及24小時呼叫護理、送餐、果蔬送貨上門、收費代繳等服務。

萬(wan) 科同時表示，未來將在中糧萬(wan) 科·長陽半島、五礦萬(wan) 科·北京歡慶城項目中配套相關(guan) 養(yang) 老地產(chan) 產(chan) 品。

在萬(wan) 科大張旗鼓地宣傳(chuan) 養(yang) 老地產(chan) 時，保利也不甘落後。

去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社區項目舉(ju) 行了隆重的奠基儀(yi) 式。該項目總占地麵積達到了150畝(mu) ，而建築麵積則為(wei) 10000平方米，總共投入為(wei) 4億(yi) 元人民幣。該項目將於(yu) 2011年底完成。

業(ye) 內(nei) 人士分析，雖然養(yang) 老地產(chan) 短期內(nei) 不能成為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 的主流，但萬(wan) 科、保利大規模投入養(yang) 老地產(chan) ，意在未來房地產(chan) 競爭(zheng) 中拔得頭籌。

如果說萬(wan) 科、保利的養(yang) 老地產(chan) 目前來看未帶來明顯收益，那麽(me) 萬(wan) 科獨創的“城市綜合體(ti) ”則發展得風生水起。

在萬(wan) 達的規劃中，“城市綜合體(ti) ”應包括大型商業(ye) 中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫(xie) 字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂(le) 等多種功能於(yu) 一體(ti) ，形成獨立的大型商圈。目前，萬(wan) 達的規劃早已變成了現實，其“城市綜合體(ti) ”的商業(ye) 地產(chan) 模式被其他房企不斷地複製， 其萬(wan) 達旗下的“萬(wan) 達廣場”也已開遍全國的多個(ge) 主要城市。

在商業(ye) 地產(chan) 細分領域不斷探索的還有首創集團，其董事長劉曉光創造性地提出了城市新中心的國際化運營模式——“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為(wei) 龍頭”的多種商業(ye) 業(ye) 態集群的新型現代產(chan) 業(ye) 模式。

除了萬(wan) 科、保利、萬(wan) 達、首創在商業(ye) 地產(chan) 細分上獨有建樹之外，很多其他房企也在商業(ye) 地產(chan) 細分中找到了自己的明確定位。如金地集團一貫秉持的“金融+地產(chan) ”發展模式、深圳華僑(qiao) 城的旅遊地產(chan) 、中國華潤集團的零售地產(chan) 、廣東(dong) 香江集團的批發地產(chan) 等都在商業(ye) 地產(chan) 細分上領先一步。

實際上，這些房企在發展商業(ye) 地產(chan) 的過程中已經證明，商業(ye) 地產(chan) 細分將是未來商業(ye) 地產(chan) 發展的重要方向，也比傳(chuan) 統的商業(ye) 地產(chan) 模式更具優(you) 勢。但是發展各自細分的商業(ye) 地產(chan) ，同樣存在著很多風險。

風險不容忽視

“與(yu) 傳(chuan) 統的商業(ye) 地產(chan) 相比，商業(ye) 地產(chan) 細分能夠更好地鎖定目標客戶。” 王先慶表示，“同時也有利於(yu) 樹立自己的品牌，打響企業(ye) 的知名度。”

但這些有利條件並不能掩蓋商業(ye) 地產(chan) 細分中存在的風險，不同的細分行業(ye) ，其風險也不一樣。

以發展大型商業(ye) 地產(chan) 為(wei) 例，一些房企發展商業(ye) 地產(chan) 主要在於(yu) 規避政策風險。當一線城市商業(ye) 地產(chan) 趨於(yu) 飽和的情況下，他們(men) 開始在二三線城市 “攻城略地”。但一些有利於(yu) 提升城市麵貌的商業(ye) 地產(chan) 投資——“城市綜合體(ti) ”頗受青睞。

但綜合性商業(ye) 地產(chan) 的規模遠大於(yu) 普通房地產(chan) 項目，與(yu) 住宅相比，其對資本規模、運營水平、價(jia) 值培育等方麵的要求更高。其風險更大，投資期限長，回籠資金比較慢，這些對於(yu) 開發商的資金和資本運作能力是一大考驗。

再比如養(yang) 老地產(chan) ，短時間來看，發展養(yang) 老地產(chan) 很難在短期內(nei) 盈利。保利地產(chan) 董事長宋廣菊就曾公開表示，養(yang) 老地產(chan) 大規模開發估計最快也要到5年以後。那麽(me) ，如此長的市場培育時間、龐大的前期研發投入，對於(yu) 房企的資金和運營提出了很高的要求，小型房企根本不具備開發的能力。此外，養(yang) 老地產(chan) 受政策的影響也比較大，如用於(yu) 養(yang) 老地產(chan) 的土地是屬於(yu) 經營性的還是非經營性的，是應該通過協議轉讓還是招拍掛？這些政策並沒有得到細化落實。

所以，房企需要在各自細分的領域精耕細作，避免不必要的風險。在相應的細分市場中，需要穩紮穩打，同時，還要注意政策的變化對商業(ye) 地產(chan) 的影響。