地產業迎來調整新時代

3月9日，住建部副部長齊驥在記者會(hui) 上公開表示，2011年將開工建設1000萬(wan) 套保障性住房計劃中，有400萬(wan) 套左右是各類棚戶區改造。“十二五”期間，中國將新建各類保障性住房和棚戶區改造3600萬(wan) 套——彼時，將會(hui) 有20%以上的家庭住房是通過政策保障或是政策支持來解決(jue) 。

齊驥提及，1000萬(wan) 套保障性安居工程年度投資大概在1.3萬(wan) 億(yi) -1.4萬(wan) 億(yi) 之間。而“今年完成1000萬(wan) 保障性安居工程的任務，1.4萬(wan) 億(yi) 的投資應該說是完全可能的。”

今年600萬(wan) 套屬增量房

供需矛盾將得以緩解

鄭先生於(yu) 2009年碩士研究生畢業(ye) ，幸運的是，來京工作不久後，單位為(wei) 他解決(jue) 了北京戶口。隨即，鄭先生就著手準備各種材料，開始申請“兩(liang) 限房”。

所謂“兩(liang) 限房”，是保障性住房的一種，限套型麵積、限銷售價(jia) 位。“我大概用了3、4個(ge) 月的時間去準備材料以及審批過程，2010年6月份我在機構備了案”，鄭先生告訴記者。

“本來單身人士要30歲以後才能申請兩(liang) 限房。但是後來政策變為(wei) 獨生子女可以將父母作為(wei) 家庭成員，就可以不算作單身人士，可以提前申請了”。鄭先生慶幸的是，後來政策反複變化，時鬆時緊，他正好趕上了符合申請兩(liang) 限房條件的“好時候”。

不過，時至今日，鄭先生也僅(jin) 僅(jin) 處在“備案”階段，但是他並不急。“我有一個(ge) 同事，他等了三年多就等到了，兩(liang) 限房的房價(jia) 比市價(jia) 要低50%還多，他算是幸運的了”。

對於(yu) 鄭先生這樣等待兩(liang) 限房的人來說，住建部副部長齊驥似乎為(wei) 他們(men) 帶來了好消息：今年推出的1000萬(wan) 套保障房任務中，有600萬(wan) 套屬於(yu) 增量部分，“建一套就多一套”。更為(wei) 具體(ti) 的是，齊驥指明今年有一些城市要大規模地建一些兩(liang) 限房，“根據各地報上來的計劃，這兩(liang) 塊(經適房、兩(liang) 限房)加在一起，有近200萬(wan) 套”。

多渠道籌資建保障房

1.4萬(wan) 億(yi) 投資有可能完成

業(ye) 內(nei) 人士一直擔心保障房的資金來源問題。

不過，住建部副部長齊驥在3月9日的記者會(hui) 上表現的信心十足：“……今年完成1000萬(wan) 保障性安居工程的任務，具體(ti) 說是1.4萬(wan) 億(yi) 的投資應該說完全可能的。而其中的8000多億(yi) 是通過社會(hui) 機構的投入和保障對象以及所在企業(ye) 籌集而來。而剩餘(yu) 的5000餘(yu) 億(yi) 元，將由中央以及地方政府通過各種渠道來籌集。”

具體(ti) 來說，土地出讓金、公積金以及地方財政預算將作為(wei) 三大資金提供主體(ti) 。其中，要嚴(yan) 格執行土地出讓淨收益用於(yu) 保障房建設的比例不低於(yu) 10%的規定，資金缺口大的地方，要進一步提高比例；各地公積金增值收益扣除風險準備金等費用外，要全部用於(yu) 廉租住房建設。

除去上述三大保障房資金提供主體(ti) 外，齊驥還提及公積金貸款以及銀行貸款支持保障房建設，以及吸引和鼓勵更多的企業(ye) 來參與(yu) 公共租賃住房的建設和運營上來。

潘石屹：50%的房企

會(hui) 在兩(liang) 三年內(nei) 被淘汰出局

3月9日，潘石屹在微博上發表觀點，“我認為(wei) 至少有50%的房地產(chan) 企業(ye) 會(hui) 在未來兩(liang) 三年內(nei) 被淘汰出局。” 在微博中，他表示那些實力較差、產(chan) 品與(yu) 保障房在地段、質量和戶型上沒有太大差距的企業(ye) 將率先被淘汰。而且，“這次調控的根本目的是調整結構”。

之前，華創證券地產(chan) 分析師楊現領曾在接受《證券日報》記者采訪時表示，保障房的建設從(cong) 長遠角度來看，是有利於(yu) 給商品房市場“鬆綁”的。

3月8日，萬(wan) 科總裁鬱亮在2010年業(ye) 績發布會(hui) 上提及關(guan) 於(yu) 參與(yu) 建設保障房的問題：其一，萬(wan) 科願意參加保障房的建設；其二，萬(wan) 科還沒有找到靠保障房賺錢的方法。

這或許是一個(ge) 悖論，作為(wei) 市場的主體(ti) ，企業(ye) 的動力就是追逐利潤。如果建設保障房不能賺錢，為(wei) 什麽(me) 企業(ye) 要去參與(yu) 保障房的建設？萬(wan) 科雖然聲稱願意參與(yu) 保障房的建設，但是實際參與(yu) 的保障房項目也隻有四個(ge) ，分別位於(yu) 北京、上海、深圳以及南京。而且，總裁鬱亮也同時表示，“要在不影響股東(dong) 利益的情況之下做這件事”。

不同於(yu) 標杆房企萬(wan) 科，很多開發商可以低調的等待著春天的到來。一位某大型房企人士在與(yu) 《證券日報》記者聊天時表示，他們(men) 並沒有參與(yu) 到保障房建設當中去。“我們(men) 自身會(hui) 定期對客戶進行跟蹤測試，以了解他們(men) 的需求以及忠誠度”，而據他介紹，客戶的忠誠度並未下降。“很多客戶都認定，自身並不具備購買(mai) 保障房的條件”，因此，他們(men) 仍然關(guan) 注著商品住宅。而隨著房地產(chan) 市場競爭(zheng) 日益激烈，房企品牌日益重要——“同樣一個(ge) 地段，不同開發商項目的小區每平米的價(jia) 格相差在千元以上”。

除去品牌帶來的效應，大型房企融資和回籠資金的能力都更強。上述人士告訴記者，“現在我們(men) 拿地要比以前更容易”，在過去的時間裏，“太多的人進入到這個(ge) 行業(ye) 來，地價(jia) 被炒得太高，風險太大以致我們(men) 不敢拿地”。而現在，和地王頻出的時期相比，“無疑要好過得多”。

無論如何，3600萬(wan) 套保障房若真能推出，“蟻族”們(men) 也就看到了希望；而對於(yu) 開發商來說，政策上的鬆綁，無疑也是行業(ye) 春天的到來。