旅遊地產：一列開往“春天的地鐵”

2010年，政府調控重拳頻出。

2010年4月17日，國務院出台《關(guan) 於(yu) 堅決(jue) 遏製部分城市房價(jia) 過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴(yan) 厲”的樓市調控開始。圍繞“差別化信貸政策”和“保障性住房建設”，各地調控新政密集出台；9月29日政府再出台“新五條”政策。此次以“限購”等行政手段為(wei) 核心的調控政策意在防範房價(jia) 再次反彈。

調控頻出，大型房企也從(cong) 轉變心態開始向發展戰略和商業(ye) 模式的方向轉變。

旅遊地產(chan) 漸熱

在風雲(yun) 變幻的“政策調控”之下，房地產(chan) 企業(ye) 的日子似乎是“越來越不好混了”。然而2010年底，旅遊地產(chan) 卻成為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 發力的重點，房企似乎找到了又一塊尚未完全開發的“新大陸”。

2010年11月5日，建業(ye) 與(yu) 河南焦作市修武縣人民政府簽訂了戰略合作協議。建業(ye) 將投資50億(yi) 開發“雲(yun) 台山”旅遊品牌，並完善配套設施，延伸產(chan) 業(ye) 鏈條。而此次合作涉及三大地塊，項目涵蓋商業(ye) 、住宅、五星級飯店、美食城及多功能旅遊服務區等多種形態。

無獨有偶，2010年12月12日，三門峽市陝縣人民政府與(yu) 河南泰宇房地產(chan) 公司簽訂了高陽山溫泉綜合開發項目。該項目總投資50億(yi) 元，涉及城中村改造、溫泉度假區星級酒店建設和高陽山生態區建設與(yu) 開發等。項目建成後將成為(wei) 集溫泉養(yang) 生、休閑度假、商務會(hui) 議等功能於(yu) 一體(ti) 的5A級國家旅遊度假區。

把旅遊地產(chan) 當做“新大陸”來開發的不止有河南本地的房地產(chan) 公司，外資房地產(chan) 企業(ye) 的入駐也吸引了公眾(zhong) 的眼球。

2010年11月25日，黃河西霞院旅遊區(吉利)整體(ti) 開發項目投資合同已正式簽約。該項目由美國科爾公司與(yu) 河南城開集團共同出資開發，建設項目包括：國際會(hui) 議休閑度假中心、“歡樂(le) 河陽”主題遊樂(le) 園及康體(ti) 運動休閑度假區等，項目總投資70億(yi) 元。

在如此密集的時間維度內(nei) ，房地產(chan) 企業(ye) 紛紛選擇進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，由此可見，旅遊地產(chan) 日益成為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 眼中的“香餑餑”。

從(cong) 全國範圍來看，旅遊地產(chan) 逐漸呈現一種升溫的態勢。地產(chan) 巨頭萬(wan) 達、萬(wan) 科也紛紛打起了旅遊地產(chan) 的主意。

2010年12月22日，萬(wan) 達集團對外界證實，將聯合國內(nei) 多家知名地產(chan) 商共同在琅岐島投資建設集購物、餐飲、旅遊、娛樂(le) 、文化、休閑等功能為(wei) 一體(ti) 的大型綜合旅遊項目，一座全新的國際旅遊島呼之欲出。

而另一國內(nei) 地產(chan) 巨頭——萬(wan) 科則將地盤延伸到了福州永泰大樟溪岸。萬(wan) 科將利用豐(feng) 富的溫泉和景區資源打造高端山水溫泉休閑社區。

同時，有一些本土開發商打起了“旅遊地產(chan) 運營商”的旗號，為(wei) 自身的發展壯大擂鼓呐喊。

“應該說，這一波‘旅遊地產(chan) ’開發潮當中，有真正以旅遊地產(chan) 運營模式進行開發的地產(chan) 公司，但也不乏個(ge) 別開發商隻是借‘旅遊地產(chan) ’的概念進行炒作和變相營銷。”有業(ye) 內(nei) 人士指出。

把雞蛋放入多個(ge) 籃子

據了解，旅遊和房地產(chan) 是完全不同的兩(liang) 個(ge) 行業(ye) ，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產(chan) 權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央遊憩區、商業(ye) 步行街、shoppingmall等模式。

變則通，在中央政府調控政策頻出的情況下，房地產(chan) 企業(ye) 積極尋求企業(ye) 轉型無疑是一種有遠見的投資行為(wei) 。

河南泰宇房地產(chan) 公司董事長簡小兵在談到其進軍(jun) 旅遊地產(chan) 時坦言：“當前各種政策調控已經很明顯地向市場表明，住宅樓市已不再適合投資者介入，而對於(yu) 開發商而言，‘不把雞蛋全放在一個(ge) 籃子裏’，在住宅地產(chan) 之外積極尋求企業(ye) 發展的新路徑，也是一種明智的決(jue) 擇。”

因此，在整個(ge) 樓市都迫切“求變”的氛圍中，旅遊地產(chan) 也理所當然地成為(wei) 一些開發商的“新籃子”。

同時，地方政府對旅遊地產(chan) 項目多持支持態度，主動尋找企業(ye) 合作。

三門峽市商務局有關(guan) 負責人告訴記者，為(wei) 了最大價(jia) 值地開發資源，通常地方政府會(hui) 綁定一個(ge) 有實力的企業(ye) 進行土地一級開發，進行整體(ti) 規劃，待區域成熟後，再進行進一步的招商引資。

“而且，與(yu) 抑製房價(jia) 過快上漲的住宅地產(chan) 不同，目前各地方政府正大力推廣發展文化創意產(chan) 業(ye) ，其中文化休閑旅遊業(ye) 就是重中之重。”河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰在接受經濟視點報記者采訪時表示。

“雖然中國有數萬(wan) 家房企，但在市場上活躍的企業(ye) 並不多，目前，在競爭(zheng) 非常激烈的情況下，搞住宅開發的企業(ye) 受調控影響，業(ye) 績波動較大，因此，隨著房企實力的不斷增長，開拓旅遊地產(chan) 是一個(ge) 順理成章的事，可以說是順勢而為(wei) 。”有業(ye) 內(nei) 人士表示。

房企轉型是曆史的必然，亦是為(wei) 形勢所迫，也是企業(ye) 敏銳的戰略眼光的體(ti) 現和核心競爭(zheng) 力的體(ti) 現。

對於(yu) 旅遊地產(chan) 的開發企業(ye) 來說，並非高枕無憂。相對於(yu) 商品住宅回收期短、見效快相比，旅遊地產(chan) 則有自身的劣勢。

“由於(yu) 地塊遠離中心城區，旅遊地產(chan) 的前期拿地投入與(yu) 住宅和商業(ye) 地產(chan) 相比較為(wei) 廉價(jia) ，但回報時間往往又最長，更考驗開發商的運作能力，所以當下也隻有國內(nei) 一線地產(chan) 開發商開始介入。”焦小兵表示。

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黃河大觀：旅遊地產(chan) 的先行者

□經濟視點報記者 李誌磊

時至今日，思念果嶺山水這個(ge) 旅遊休閑地產(chan) 項目已6年有餘(yu) 。

早在2004年，在商品房市場還沒有很大阻力的時候，鄭州黃河大觀有限公司(以下簡稱黃河大觀)就在黃河邊上開發了思念果嶺山水項目，率先進行了旅遊休閑地產(chan) 的開發。而直到6年後的今天，很多房地產(chan) 開發企業(ye) 才開始意識到旅遊地產(chan) 所蘊含的巨大潛力，紛紛蜂擁而上。

從(cong) 事旅遊地產(chan) 6年之久的黃河大觀對旅遊地產(chan) 開發有什麽(me) 樣的心得？麵對蜂擁而入的競爭(zheng) 者，它又有哪些戰略應對呢？

首開先河

目前，思念果嶺山水的開發已經到第三期了。前兩(liang) 期熱烈的市場反應也足以說明思念果嶺山水的成功。

如今的思念果嶺已經成為(wei) 一個(ge) 集旅遊度假、高檔住宅、商務會(hui) 議、運動休閑於(yu) 一體(ti) 的綜合性地產(chan) 項目，在鄭州乃至整個(ge) 河南都擁有很高的知名度。

“思念果嶺這一旅遊地產(chan) 項目推進至今，帶來的不僅(jin) 僅(jin) 是一個(ge) 旅遊休閑的場所。更多是對地產(chan) 行業(ye) 固有觀念的衝(chong) 擊和引導。”黃河大觀策劃部的經理李權民說。

黃河大觀對思念果嶺的開發理念已經成為(wei) 了中原別墅的一個(ge) 標準。如今惠濟區已是鄭州地區高檔住宅的主要分布區，其中有環境和政策的因素，但思念果嶺項目的標誌性意義(yi) 不能小覷。

現在的思念果嶺已經成為(wei) 一個(ge) 運作成熟的旅遊地產(chan) 品牌，但當初要做這個(ge) 決(jue) 定卻並不是一個(ge) 簡單的事情。周圍都是做住宅地產(chan) 開發的，而黃河大觀卻逆勢而為(wei) ，這本身就需要勇氣。

據李權民介紹，選擇做旅遊地產(chan) 業(ye) 是經過公司縝密思考和定位後的結果，也是考慮到當時的土地價(jia) 值和公司自身優(you) 勢後的理性決(jue) 定。

當時的河南市場，並沒有真正的旅遊地產(chan) 項目，做旅遊地產(chan) 就代表著區別於(yu) 市場上其他產(chan) 品的獨特性。

“當時中原地產(chan) 呈現出了旺盛生命力，而選擇區別與(yu) 市場其他產(chan) 品的旅遊地產(chan) 項目也必然會(hui) 產(chan) 生新的契機。”李權民說。

長遠規劃

目前，旅遊地產(chan) 已經成為(wei) 開發熱點。不管是全國性的地產(chan) 巨頭，還是“地方諸侯”都開始涉足旅遊地產(chan) 開發。隨著經濟的發展，旅遊度假開始也開始成為(wei) 人們(men) 的主要休閑方式，旅遊地產(chan) 的發展環境越變越好。

但在黃河大觀進行旅遊地產(chan) 開發之初卻並沒有遇到現在這樣的好機會(hui) 。

開發之初，很多人對旅遊地產(chan) 根本沒有概念。而對休閑旅遊的理解，也僅(jin) 限於(yu) 看看山水，黃河大觀在項目建設之初就做好了長遠的規劃，以應對發展中的變化。

“作為(wei) 一個(ge) 5400畝(mu) 的超級大盤，豐(feng) 富的自然資源，使我們(men) 擁有充分的規劃空間。我們(men) 在果嶺山水在一期的開發中，主要是針對當時市場中稀缺的洋房產(chan) 品，將項目所依托的外部景觀資源與(yu) 產(chan) 品形態進行嫁接、融合；二期產(chan) 品是在一期基礎之上，在洋房產(chan) 品的建築形態上上升到別墅產(chan) 品，同時在社區休閑配套方麵進一步的完善；當進入第三期開發至今，中原地區已經認識到綜合性休閑度假地產(chan) 的市場空白，同時河南老百姓也接受‘養(yang) 生人居’的置業(ye) 理念，因此在果嶺山水第三期的島嶼生活中，同時開發了高品質洋房、稀缺別墅的雙向物業(ye) 形態。”李權民說。

事實證明，黃河大觀的發展戰略是成功的。

“規劃對於(yu) 旅遊地產(chan) 有著比住宅地產(chan) 更重要的作用，如果沒有長遠的規劃，很容易半途而廢。”鄭州大學旅遊管理學院院長杜書(shu) 雲(yun) 表示。

目前，麵對眾(zhong) 多湧入旅遊地產(chan) 行業(ye) 的同行，黃河大觀並沒有因此而恐慌。思念果嶺山水的三期項目正在建設。在旅遊地產(chan) 的發展環境逐步變好之後，思念果嶺山水的第三期項目——島嶼生活，將以中國內(nei) 陸地區罕見的島嶼規劃予以打造，以地貌為(wei) 大藍圖營造建築以及生活的價(jia) 值。

黃河大觀的成功也正是因為(wei) 它緊跟市場的長遠規劃，因為(wei) 它追求區別化產(chan) 品的獨特。

“果嶺山水的成功，也充分證明了果嶺山水在度假地產(chan) 中的先進思維與(yu) 魄力，未來的果嶺山水將繼續前行，也會(hui) 更加專(zhuan) 注的營造這一精品項目。”李權民說。

被分割的蛋糕

“旅遊地產(chan) 雖然已經進入了一個(ge) 發展的黃金時期，但旅遊地產(chan) 畢竟還是一個(ge) 年輕的產(chan) 業(ye) 。”杜書(shu) 雲(yun) 表示，“旅遊地產(chan) 的發展模式還不成熟，需要更多的開發商企業(ye) 去探索。”

目前的進行旅遊地產(chan) 開發的大多是房地產(chan) 企業(ye) ，但隨著社會(hui) 經濟的發展，會(hui) 有越來越多的其他資金進入到這個(ge) 領域。

據悉，旅遊業(ye) 的巨頭港中旅集團已經開始向旅遊地產(chan) 進軍(jun) ，它的首個(ge) 旅遊地產(chan) 項目——珠海海泉灣二期也於(yu) 去年動工。隨著發展，越來越多的旅遊業(ye) 巨頭也會(hui) 來分享旅遊地產(chan) 的蛋糕，未來的旅遊地產(chan) 市場的競爭(zheng) 將會(hui) 空前激烈。

“旅遊地產(chan) 也是地產(chan) 開發的一種，它彩票鞀嵐湊盞夭⑿幸檔墓媛山氳焦淹肥貝芊裨諼蠢湊疚冉鷗庥牘鏡惱迨盜頭⒄拐鉸遠加凶漚裘芟喙氐牧怠！倍攀樵票硎盡

也有不少業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家認為(wei) ，隨著旅遊地產(chan) 行業(ye) 的不斷發展與(yu) 成熟，旅遊地產(chan) 勢必會(hui) 對一些中小城市的發展產(chan) 生借鑒意義(yi) 。

今後，盲目擴大城市框架將不再是所有城市的追求目標，而“宜居宜遊”的小城市也許會(hui) 成為(wei) 未來城市發展的一種模式，而旅遊地產(chan) 也會(hui) 在城市開發中獲得再一次的提升。

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投資雲(yun) 台山 建業(ye) 涉足旅遊開發

□經濟視點報記者 李誌磊

一個(ge) 是建業(ye) 住宅集團(以下簡稱建業(ye) )，河南地產(chan) 界的標杆；一個(ge) 是焦作雲(yun) 台山，河南旅遊行業(ye) 的佼佼者。

兩(liang) 者在2010年的冬天攜手聯姻，共築“愛巢”。

2010年11月5日，建業(ye) 與(yu) 焦作市修武縣政府簽約，投資50億(yi) 元圍繞雲(yun) 台山旅遊項目開發商業(ye) 、住宅、五星級酒店、美食城以及多功能旅遊服務區等。

多年來，建業(ye) 堅守“省域模式”，深耕河南市場，其旗下的地產(chan) 項目也已經覆蓋了河南18個(ge) 地市。此次簽約修武縣政府，也引起了業(ye) 界對建業(ye) 未來發展方向的探討。

省域模式的新變化

其實，建業(ye) 簽約修武縣也在意料之內(nei) 。

在完成了河南全省18個(ge) 地市的布局後，建業(ye) 地產(chan) 董事長胡葆森曾透露：“建業(ye) 將用3~5年的時間，在全省選擇20個(ge) 優(you) 勢中心縣級城市搞開發，擴展縣域經濟。”

此前，建業(ye) 曾與(yu) 駐馬店遂平縣政府簽署合作協議，開發占地規模500畝(mu) 的遂平縣新城區核心區域。

據了解，遂平縣新城區處於(yu) 駐馬店“三區兩(liang) 縣一體(ti) 化”的戰略規劃區域內(nei) ，規劃麵積約12平方公裏，新城區核心區約2平方公裏，在未來駐馬店市的發展當中具有重要的地位，建業(ye) 與(yu) 其簽約也正是看中了它的發展潛力。

而建業(ye) 這次與(yu) 修武的合作，依然是因為(wei) 修武縣所擁有的“雲(yun) 台山”這塊旅遊資源的巨大優(you) 勢。

“旅遊地產(chan) 是未來的發展熱點，我們(men) 正好借此機會(hui) ，拓展一下發展道路。”建業(ye) 集團投資策劃部經理史紅劍說。

據悉，這次建業(ye) 和修武縣政府的合作，是以商業(ye) 為(wei) 主的綜合性項目最大的一個(ge) 縣級城市合作項目。通過這次合作，建業(ye) 的縣域經濟模式也正式拉開序幕，同時建業(ye) 的旅遊地產(chan) 開發也正式起步。

雙贏的合作

這兩(liang) 年，雲(yun) 台山越來越多地被省內(nei) 外的遊客所知曉。

它以獨特的地質構造，美麗(li) 的自然風光吸引了廣大遊客。雲(yun) 台山已經成為(wei) 河南省旅遊行業(ye) 的一張名片。

“建業(ye) 跟修武縣合作也正是因為(wei) 雲(yun) 台山的品牌效應，這對它後期的推廣營銷有很好的推動作用。”當地旅遊局的一位官員告訴記者。

“雲(yun) 台山發展到今天，已經達到了一定的高度。但是，目前雲(yun) 台山的發展隻是觀光旅遊，而要想往休閑旅遊和會(hui) 展經濟方向轉變，它必須找到一個(ge) 有經驗的開發企業(ye) ，而建業(ye) 是它最好的選擇。”鄭州大學旅遊管理學院院長杜書(shu) 雲(yun) 說。

這兩(liang) 年，雲(yun) 台山旅遊集團正在積極謀求上市，而這次與(yu) 建業(ye) 的合作，也正迎合其發展的需求。

“這次與(yu) 建業(ye) 的合作，應該可以說是強強聯合，共同謀取一個(ge) 雙贏的局麵。”杜書(shu) 雲(yun) 說，“建業(ye) 需要借助一個(ge) 好的平台進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，而修武縣的雲(yun) 台山也急需一個(ge) 強有力的支持，幫助它快速發展。”

“如果建業(ye) 的投資全部完成，雲(yun) 台山旅遊區將會(hui) 是中國北部最大的旅遊休閑區。”上述官員指出，“而前來旅遊的遊客也會(hui) 翻一番，當地居民也會(hui) 因此而得到收益。不管是對雲(yun) 台山風景區還是修武縣的經濟發展，都將會(hui) 有一個(ge) 極大的提升。”

這種現象，也是建業(ye) 方麵希望看到的。

“隨著城際軌道交通的建設，雲(yun) 台山對周邊人群的吸引力將會(hui) 更大。現在大家去雲(yun) 台山隻是去待一天兩(liang) 天，而建成之後，雲(yun) 台山將會(hui) 更有吸引力，遊客在雲(yun) 台山呆的時間也將更長。”史紅劍說。

警惕風險

“旅遊地產(chan) 已經逐漸被業(ye) 界意識到它的潛力，但一窩蜂的紮堆旅遊開發並不是明智的選擇。”杜書(shu) 雲(yun) 說。

旅遊地產(chan) 投入多，開發周期長，跟傳(chuan) 統的住宅開發有這很大的區別。沒有一定的經濟實力的企業(ye) ，很容易因為(wei) 缺乏後期投入而造成開發的擱置。

據悉，建業(ye) 投資雲(yun) 台山的50億(yi) 將會(hui) 分5期投資，而光征地這一項就需要2~3年的時間。

史紅劍表示，在建業(ye) 投資雲(yun) 台山的過程中，他們(men) 將會(hui) 采用邊征地邊開發的模式。

“不過即便這樣，這依然是個(ge) 漫長的過程。等待，對建業(ye) 和修武縣政府一樣煎熬，因為(wei) 在沒有建成之前，建業(ye) 也沒有實際收益。”史紅劍分析認為(wei) 。

旅遊地產(chan) 開發在國內(nei) 尚沒有成功的範例可循，所以需要摸索著前行。有專(zhuan) 家指出，由於(yu) 旅遊地產(chan) 開發所在地一般都在風景區附近，對當地的自然環境需要被保護，如何防止開發過度也是個(ge) 問題。

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河南泰宇攜50億(yi) “進軍(jun) ”高陽山

□經濟視點報記者 唐朝金

目前無序開發的三門峽陝縣高陽山，或許會(hui) 因為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 的進駐，迎來一次改變命運的機會(hui) 。

根據近日陝縣縣政府與(yu) 河南泰宇房地產(chan) 開發有限公司簽訂的《高陽山溫泉休閑度假區合作開發項目框架協議》的內(nei) 容：概算投資約50億(yi) 元，規劃區域9.5平方公裏的陝縣高陽山溫泉休閑度假區將進入開發建設階段。通過開發，高陽山將成為(wei) 集溫泉養(yang) 生、休閑度假、商務會(hui) 議等功能於(yu) 一體(ti) 的5A級國家旅遊度假區。

據了解，該項目預計將於(yu) 2011年夏季開工，共分三期進行，其中一期項目投資15億(yi) 元，涉及城中村改造、溫泉度假區星級酒店建設、高陽山生態區建設與(yu) 開發等。

“目前項目的設計以及報批正在同步進行，預計將於(yu) 今年5月份開工建設。”負責此次項目開發的河南泰宇房地產(chan) 公司董事長簡小兵告訴記者。

景區開發 動力不足

高陽山景區位於(yu) 河南省三門峽市陝縣新縣城南部，東(dong) 距三門峽市區15公裏，西距三門峽西火車站3公裏，景區占地1050畝(mu) 。高陽山名勝古跡頗多，景區內(nei) 劉秀峰、光武洞、溫泉水、王莽寨、曹祖池、姚懿碑、摩崖像等景點風景秀美，每年吸引了大量的遊客前去旅遊觀光。

據悉，高陽山的開發利用已不是第一次。

資料顯示：高陽山景區自2002年已開始開發建設。截至2004年，已完成投資4000餘(yu) 萬(wan) 元，建成思鄉(xiang) 閣、天梯、上山道路及日式浴池窯洞賓館等景點設施20餘(yu) 處，於(yu) 2003年9月對外開放。2004年11月14日，通過了來自河南省有關(guan) 部門的7位專(zhuan) 家及河南省發改委、建設廳、旅遊局等部門的評審，正式命名為(wei) 三門峽溫泉保健度假區。

雖然高陽山景區通過了河南省有關(guan) 部門的審批，但是在景區內(nei) 項目的開發上卻出現了無序開發的現象。

據三門峽市商務局副局長王孝寬介紹，近年來高陽山景區旅遊升溫，遊客量顯著增加，景區所在地的一些村民豔羨於(yu) 旅遊的低投入、高產(chan) 出，在自家院落建起了一批窯洞旅館。“這些窯洞旅館雖然給旅遊者提供了方便，但是卻給景區帶來了無序開發的問題。”王孝寬說。

目前麵臨(lin) 無序開發困境的高陽山景區，或許會(hui) 因為(wei) 河南泰宇房地產(chan) 開發有限公司的進駐而重獲生機。

河南泰宇房地產(chan) 開發有限公司是由江蘇、江西等幾家實力雄厚的實業(ye) 公司合資成立的房地產(chan) 開發公司。主營業(ye) 務為(wei) 房地產(chan) 開發，同時兼顧建築材料、物業(ye) 管理和園林綠化等。據了解，該公司對於(yu) 三門峽高陽山的開發將借鑒江西宜春市溫泉開發的經驗進行開發。

與(yu) 陝縣豐(feng) 富的溫泉資源相似，江西宜春市在發展溫泉旅遊開發方麵有著成型的範本和豐(feng) 富的經驗。據了解，目前江西宜春已形成以溫泉為(wei) 特色的休閑度假產(chan) 業(ye) ，並在當地經濟中占有相當重要的比例。

“這次對高陽山景區的開發，我們(men) 將借鑒江西宜春的經驗，並根據陝縣當地的實際，製定出合理的發展規劃，力爭(zheng) 將其建成集溫泉養(yang) 生、休閑度假、商務會(hui) 議等功能於(yu) 一體(ti) 的5A級國家旅遊度假區。”簡小兵表示。

調控密集 房企轉型

自2010年4月份“新國十條”調控政策出台以來，國內(nei) 住宅市場進入了漫長的市場盤整期。雖然在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預期不甚明朗，但可以肯定的是，政策對於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 的影響正在逐步顯現，房地產(chan) 市場住宅一家獨大的局麵逐漸開始改變，此前一直處於(yu) 次要地位的商業(ye) 地產(chan) 以及旅遊地產(chan) 開始成為(wei) 市場多方關(guan) 注的熱點，房地產(chan) 企業(ye) 進軍(jun) 旅遊地產(chan) 的報道也一次次見諸報端。從(cong) 近期成交土地類型來看，商業(ye) 用地、綜合體(ti) 地塊及旅遊地塊成交頻繁，這也在一定程度上意味著在住宅市場遭遇深度調控的環境下，不少房企已經在產(chan) 品類型、戰略布局上做出積極的調整，而這種變化在新增土地市場上開始呈現。

事實上，房地產(chan) 企業(ye) 進軍(jun) 旅遊業(ye) ，進行旅遊地產(chan) 項目的開發建設，在河南早已不是首例。

2010年11月25日，黃河西霞院旅遊區(吉利)整體(ti) 開發項目投資合同正式簽約，該項目由美國科爾公司與(yu) 河南城開集團共同出資開發。建設項目包括：國際會(hui) 議休閑度假中心、“歡樂(le) 河陽”主題遊樂(le) 園及康體(ti) 運動休閑度假區等，項目總投資70億(yi) 元。

對於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，進行旅遊景區的開發，河南財經政法大學房地產(chan) 研究所所長李曉峰認為(wei) ，旅遊地產(chan) 作為(wei) 房地產(chan) 的一個(ge) 分支，房地產(chan) 企業(ye) 如今的“插足”，既與(yu) 各房地產(chan) 企業(ye) 既定的公司戰略有關(guan) ，同時也是在國家樓市調控的政策下，土地價(jia) 格上漲，房地產(chan) 企業(ye) 拿地成本增加有關(guan) 。

“應該說，一係列國家房地產(chan) 調控政策的出台，房地產(chan) 業(ye) 投機的時代已經結束，有遠見的房地產(chan) 企業(ye) 正在加強對於(yu) 自身內(nei) 功的修煉，而旅遊地產(chan) 作為(wei) 一個(ge) 有著巨大發展潛力的行業(ye) 分支，房地產(chan) 企業(ye) 的進入屬於(yu) 情理之中。”李曉峰表示。

簡小兵則認為(wei) ，旅遊、度假、養(yang) 生地產(chan) 的開發建設符合地產(chan) 行業(ye) 的發展方向，具有生態、稀缺、增值、多樣性等優(you) 勢，前景非常廣闊，也符合房地產(chan) 公司發展的戰略布局。

有業(ye) 內(nei) 人士表示，雖然國家調控政策的出台，並未從(cong) 根本上改變目前國內(nei) 房地產(chan) 業(ye) 的格局，但是對房地產(chan) 企業(ye) 確實存在著影響。“應該說房地產(chan) 企業(ye) 進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，拓寬自身的業(ye) 務渠道，是企業(ye) 發展的需要，也是在國家調控政策的影響下產(chan) 生的。”該人士表示。

對於(yu) 國家調控政策導致房地產(chan) 企業(ye) 選擇進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，簡小兵有自己的看法：“目前政府因時因市出台或將出台一係列新的行業(ye) 調控政策，在這種大的調控背景下，我們(men) 認為(wei) 企業(ye) 要具備一定的前瞻性思路，要根據自身特點因勢謀動，擴大自身在行業(ye) 中的比較性優(you) 勢，並有能力將這種比較性優(you) 勢轉化為(wei) 自身的市場優(you) 勢，建立資源優(you) 勢和差異化經營這也許是我們(men) 企業(ye) 戰略轉型的要點所在。”

專(zhuan) 家訪談

李曉峰：旅遊地產(chan) 前景廣闊

——專(zhuan) 訪河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰

□經濟視點報記者 唐朝金

2010年，政府調控重拳頻頻揮向房地產(chan) 業(ye) ，住宅市場遭受重創，但旅遊地產(chan) 則迎來了新的春天。

2010年底，河南建業(ye) 地產(chan) 投資開發雲(yun) 台山、河南泰宇進軍(jun) 高陽山以及美國科爾公司與(yu) 河南城開集團共同出資開發西霞院。旅遊地產(chan) 儼(yan) 然成了開發商眼中的“香餑餑。”

2011年，伴隨著中國城市的轉型，旅遊地產(chan) 將走向何處？旅遊地產(chan) 與(yu) 國家調控政策之間有著怎樣的關(guan) 係？旅遊地產(chan) 在開發中應注意哪些問題？麵對調控，房地產(chan) 企業(ye) 應該怎樣麵對？

為(wei) 此，經濟視點報采訪了河南財經政法大學研究院常務副院長李曉峰。

經濟視點報：在國家調控政策頻發的情況下，旅遊地產(chan) 漸熱，你怎樣看待房企進軍(jun) 旅遊地產(chan) 業(ye) ？

李曉峰：首先，我認為(wei) 這與(yu) 國家的調控政策沒有直接的聯係。如果說有聯係，也是牽強附會(hui) 的聯係。

因為(wei) 旅遊地產(chan) 已經是一個(ge) 逐步升溫的行業(ye) 分支，隻能說是企業(ye) 在逐步細分的過程當中尋找的一個(ge) 新的增長點。從(cong) 發展趨勢上來說，旅遊產(chan) 業(ye) 是一個(ge) 很有發展潛力的行業(ye) ，旅遊、度假、養(yang) 生地產(chan) 的開發建設符合地產(chan) 行業(ye) 的發展方向，具有生態、稀缺、增值、多樣性等優(you) 勢，前景非常廣闊，也符合公司發展的戰略布局。所以地產(chan) 企業(ye) 就旅遊地產(chan) 方麵做些文章也很正常。

同時我認為(wei) ，企業(ye) 去做旅遊地產(chan) 也是企業(ye) 自身戰略決(jue) 策所決(jue) 定的，企業(ye) 發展到一定階段時，會(hui) 選擇有發展前途的行業(ye) 去做，而旅遊地產(chan) 作為(wei) 發展潛力巨大的行業(ye) 來說，房地產(chan) 企業(ye) 的進駐，也是必然的。

另外，景區所在地政府對於(yu) 有實力的企業(ye) 開發房地產(chan) 也持歡迎態度，並給企業(ye) 提供了大量的優(you) 惠政策。而且，與(yu) 抑製房價(jia) 過快上漲的住宅地產(chan) 不同，目前各地方政府正大力推廣發展文化創意產(chan) 業(ye) ，其中文化休閑旅遊業(ye) 就是重中之重。

經濟視點報：企業(ye) 在開發旅遊地產(chan) 的時候要注意哪些問題？

李曉峰：旅遊、度假、養(yang) 生地產(chan) 是地產(chan) 類別中的一項科目，有共同的規律可循，當然也要注意到與(yu) 一般地產(chan) 項目的區別，除關(guan) 注項目本身的經濟效益外，恐怕還要比一般的地產(chan) 項目要更加多的關(guan) 注社會(hui) 公益效果，諸如自然資源的保護和增值，景區景點更好的建設與(yu) 完善等。

同時，房地產(chan) 企業(ye) 在開發旅遊資源時要注意對品牌的打造，特別是在旅遊地產(chan) 品牌和品牌內(nei) 涵體(ti) 驗價(jia) 值上，還需要深入提煉和定位。

另外在對旅遊景區的開發上，一定要杜絕低水平的設計規劃。開發旅遊地產(chan) ，需要大家對景區的地理位置、地域特點、曆史文化、包括未來的發展趨勢都要做仔細的調研，應該請專(zhuan) 家做好規劃。

由於(yu) 地塊遠離中心城區，旅遊地產(chan) 的前期拿地投入與(yu) 住宅和商業(ye) 地產(chan) 相比較為(wei) 廉價(jia) ，但回報時間往往又最長，更考驗開發商的運作能力，所以當下也隻有國內(nei) 一線地產(chan) 開發商開始介入

經濟視點報：對於(yu) 國家的調控政策，房地產(chan) 企業(ye) 應該怎樣麵對？

李曉峰：首先房地產(chan) 企業(ye) 要苦練內(nei) 功，因為(wei) 對於(yu) 現金的中國房地產(chan) 市場來說，投機的時代已經過去了。同時房企之間的競爭(zheng) 會(hui) 更加地激烈，房企不僅(jin) 僅(jin) 麵對的是當地的企業(ye) ，還麵臨(lin) 著外來和尚的競爭(zheng) ，還有就是當前環境下，企業(ye) 拿地的成本越來越高，因此這些都要求企業(ye) 必須練好內(nei) 功。

另外，目前政府因時因市出台或將出台一係列新的行業(ye) 調控政策，在這種大的調控背景下，我們(men) 認為(wei) 企業(ye) 要具備一定的前瞻性思路，要根據自身特點因勢謀動，擴大自身在行業(ye) 中的比較性優(you) 勢，並有能力將這種比較性優(you) 勢轉化為(wei) 自身的市場優(you) 勢，建立資源優(you) 勢和差異化經營也許是我們(men) 企業(ye) 戰略轉型的要點所在。

杜書(shu) 雲(yun) ：旅遊地產(chan) 要杜絕盲目、過度開發

——專(zhuan) 訪鄭州大學旅遊管理學院院長杜書(shu) 雲(yun)

□經濟視點報記者 李誌磊

經濟視點報：2010年，很多住宅開發商開始進軍(jun) 旅遊地產(chan) ，你怎麽(me) 看待這個(ge) 問題？

杜書(shu) 雲(yun) ：旅遊休閑地產(chan) 出現是經濟發展的結果，也是地產(chan) 行業(ye) 發展到一定階段的結果，它是房地產(chan) 業(ye) 與(yu) 旅遊產(chan) 業(ye) 是融合。

隨著國家調控深入，房地產(chan) 企業(ye) 在中心城市生存的困難越來越大，於(yu) 是旅遊地產(chan) 成了他們(men) 的選擇。首先，大城市中房地產(chan) 開發的門檻越來越高，進入房地產(chan) 行業(ye) 的困難也越來越大，而旅遊地產(chan) 的門檻相對較低，進入較為(wei) 容易。

其次，土地供給緊張，開發商拿地困難，很多開發企業(ye) 在中心城市拿不到土地，隻有轉移到二三線城市或者是郊區拿地進行開發。而旅遊地產(chan) 開發利用的多是荒山和林地，拿地相對容易。

再次，旅遊休閑地產(chan) 之所以產(chan) 生，跟大家旅遊消費觀念的轉變有關(guan) 。以前人們(men) 到景區都是觀光遊，現在休閑度假已經成為(wei) 一種流行的生活方式。而休閑度假對景區的硬件設施也有了更高的要求，旅遊休閑地產(chan) 的開發可以提高景區的硬件設施，滿足消費者的這些需求。

經濟視點報：旅遊地產(chan) 開發對景區有什麽(me) 樣的影響？

杜書(shu) 雲(yun) ：旅遊地產(chan) 開發之後，勢必會(hui) 吸引更多的遊客前來觀光旅遊、休閑度假，對當地的經濟發展有促進作用。

房地產(chan) 開發商擁有多年的開發經驗，他們(men) 在景區的整體(ti) 建築上會(hui) 有一定的把握，對提升景區的整體(ti) 品位和硬件設施很有幫助。

開發商轉型旅遊地產(chan) 之後，可以用經營住宅地產(chan) 的理念來運營旅遊地產(chan) ，對旅遊地產(chan) 的項目推廣和銷售都有提高。

除此之外，開發與(yu) 保護的矛盾也是旅遊開發要注意的問題。旅遊地產(chan) 開發要注意對當地環境的保護問題，防止過度開發。

經濟視點報：開發商在開發旅遊地產(chan) 的時候應該注意些什麽(me) 問題？

杜書(shu) 雲(yun) ：防止開發商一窩蜂紮堆旅遊產(chan) 業(ye) 。旅遊產(chan) 業(ye) 有旅遊產(chan) 業(ye) 的規律，不要一味用住宅地產(chan) 的開發經驗來開發旅遊地產(chan) 。

近幾年，住宅地產(chan) 遇到了前所未有的好環境。在市場上，隻要有房子就幾乎能銷售，這種情況在旅遊地產(chan) 開發上很少遇到。我們(men) 要遵循旅遊市場的運作規律，避免重建設輕營銷的觀念。

另外要做好旅遊產(chan) 業(ye) 的長期規劃問題，避免地方政府在前期缺乏論證的前提下盲目開發。

經濟視點報：那你認為(wei) 今後旅遊地產(chan) 的發展方向是什麽(me) ？

杜書(shu) 雲(yun) ：隨著大家對旅遊地產(chan) 認識的深入，會(hui) 有更多的房地產(chan) 企業(ye) 湧入旅遊地產(chan) 領域。當然，也會(hui) 有部分有實力的旅遊集團涉足開發。

將來，旅遊地產(chan) 的發展也不局限於(yu) 旅遊風景區。通過在城市郊區的開發建設，植入休閑度假項目，也可以吸引消費者在閑暇時前往。

一個(ge) 現象是，這種休閑旅遊地產(chan) 開發在許多城市周邊已經形成，如鄭州的思念果嶺和龍泊聖地。

經濟視點報：旅遊地產(chan) 開發對城市開發有沒有什麽(me) 借鑒意義(yi) ？

杜書(shu) 雲(yun) ：隨著城市化進程的推進，在中小城市的開發中，不能一味的追求高樓大廈的商業(ye) 模式。

旅遊地產(chan) 的開發對二三線城市的開發具有很強的借鑒意義(yi) 。“宜居宜遊”的小城市在未來也將會(hui) 是不錯的發展模式，而這種開發模式正好可以借助旅遊地產(chan) 的開發經驗，旅遊城鎮和鄉(xiang) 村旅遊將是未來發展的一個(ge) 方向。

記者觀察

□李誌磊

2010年已經結束，如果要對地產(chan) 行業(ye) 的發展做一個(ge) 盤點的話，那麽(me) 旅遊地產(chan) 的興(xing) 起一定是繞不過的話題。不管是全國性房產(chan) 巨頭萬(wan) 達，還是地方性房企老大建業(ye) ，都不約而同地選擇了旅遊地產(chan) 作為(wei) 下一步的轉型或發展的方向，這絕對不是簡單的巧合。

旅遊與(yu) 地產(chan) 結合，是不是就是旅遊加上地產(chan) 這麽(me) 簡單？它的前景怎麽(me) 樣？這些問題是很多專(zhuan) 家和業(ye) 內(nei) 人士普遍關(guan) 心的問題。

前不久，在深圳召開的2010年中國住交會(hui) “中國旅遊城市開發暨旅遊地產(chan) 論壇”上，眾(zhong) 多業(ye) 內(nei) 人士和專(zhuan) 家齊聚一堂，對旅遊地產(chan) 的發展方向和戰略定位進行了探討。大家普遍認為(wei) ，隨著人民生活水平的提高，人們(men) 對休閑度假的需求日益增長，並成為(wei) 不可逆轉的消費趨勢，發展旅遊休閑產(chan) 業(ye) 、規劃休閑度假地產(chan) ，將會(hui) 成為(wei) 地產(chan) 行業(ye) 的另一個(ge) 快速增長點，而旅遊地產(chan) 的開發也將成為(wei) 未來地產(chan) 行業(ye) 發展的一個(ge) 重要方向。

成熟的市場，肯定是一個(ge) 細分的市場。中國房地產(chan) 行業(ye) 經過前期轟轟烈烈的快速發展，勢必進入到細分和深化市場的另一個(ge) 階段。旅遊地產(chan) 是房地產(chan) 行業(ye) 中的一個(ge) 新興(xing) 市場，也是房地產(chan) 行業(ye) 細分的結果。發展旅遊地產(chan) 是對房地產(chan) 行業(ye) 的細分與(yu) 深化，也是房地產(chan) 行業(ye) 發展到一定階段的必然。特別國家宏觀調控政策對住宅市場的諸多限製，更是讓旅遊地產(chan) 提前迎來了它的春天。

旅遊地產(chan) 的開發不僅(jin) 僅(jin) 局限於(yu) 旅遊產(chan) 業(ye) 經濟區，巔峰智業(ye) 集團副總裁許豫宏曾表示過，旅遊地產(chan) 的開發也能和城市新區開發以及小城鎮和鄉(xiang) 村的旅遊規劃掛鉤，成為(wei) 促進城市發展，美化生活環境的有力推動。在國家大力推動城市化進程的背景下，旅遊地產(chan) 的開發遇上恰如其分的政策形勢，勢必如虎添翼。

旅遊地產(chan) 雖然前景很廣闊，但由於(yu) 還處於(yu) 起步階段，也麵臨(lin) 著不少問題。很多地方由於(yu) 缺乏高水平的專(zhuan) 業(ye) 開發，還存在短期掠奪式開發的現象。而不少住宅地產(chan) 轉型之後，依然延續之前的運作模式，盲目圈地，缺少長期規劃，產(chan) 品模式設計不合理等現象依然存在。

旅遊與(yu) 地產(chan) 的結合，是房地產(chan) 市場發展的必然，也是順時應勢的明智之舉(ju) 。相信它們(men) 的“結晶”旅遊地產(chan) ，在經過漫長的“孵化”期之後，一定能茁壯成長。

困難肯定會(hui) 有，成長不可阻擋，而旅遊地產(chan) 也會(hui) 沿著這樣的規律走下去。