上海房地產中介關店潮初現 大中介忙找錢搶份額

　　看似平靜的樓市下暗流湧動。

　　《第一財經日報》記者調查發現，二手房成交量的持續低迷導致不少曾在去年大規模擴張的中介公司資金鏈吃緊，中小型二手中介門店布局呈現明顯收縮的態勢，個(ge) 別知名中介甚至將迎來大規模的裁員，門店數量也將縮減至個(ge) 位數。

　　一些資深中介業(ye) 人士認為(wei) ，在行業(ye) “淘汰賽”愈演愈烈的情況下，地產(chan) 中介“第一集團”成員的市場爭(zheng) 奪戰無疑也將加劇，預計未來5年，市場集中度將得到顯著提高。

　　整體(ti) 業(ye) 績大幅下滑

　　漢宇地產(chan) 監測的數據顯示，前11個(ge) 月，上海市二手房成交1800億(yi) 元左右，預計12月總成交金額為(wei) 200多億(yi) ，即全年總成交金額為(wei) 2000億(yi) 。而2009年的總成交金額為(wei) 3200億(yi) 元，也就是說，從(cong) 成交總金額來看，今年的成交額僅(jin) 是去年的約65%。

　　由於(yu) 近年來中介成交所占比例保持不變，以及中介收取傭(yong) 金比例保持不變，所以成交總金額比例可以看作是中介行業(ye) 總業(ye) 績變化比例，分析上述數據可以發現，今年的中介行業(ye) 總業(ye) 績是去年的65%。相比2009年市場高峰，行業(ye) 整體(ti) 業(ye) 績出現了大幅下滑。

　　有市場分析人士指出，按照正常水平估算：如果每家門店單月成交房源套數不足兩(liang) 三套，除非是標得很高的買(mai) 賣合同，否則門店當月基本是虧(kui) 損的。

　　擁有60家門店的上海德佑地產(chan) 董事長邵非亦曾告訴本報記者，在上海，直營門店規模在100家以上的大型中介，現在多數處在吃“老本”的境況。不少中介的業(ye) 績已連續多月在損益平衡線之下徘徊。

　　而時值年關(guan) ，上海二手房成交量依舊不見起色。多家中介提供的數據顯示，11月上海全市二手房成交量雖然逐步企穩，但較去年同期仍下降60%。

　　一些持續虧(kui) 損的中介公司終於(yu) 撐不住了。

　　漢宇地產(chan) 市場副總經理孫文勤向本報介紹，由於(yu) 受到政策調控及全年二手房交易量下滑的影響，中小型二手中介門店布局呈現明顯收縮的態勢，“比如本來門店不多的一家港資中介上海門店的數量近期就有較大幅度的削減。”

　　孫文勤指出，目前二手中介關(guan) 店歇業(ye) 隻在很小的範圍內(nei) 發生，並未發現大範圍的中介關(guan) 店潮。“不過隨著市場調控深入，未來數個(ge) 月我們(men) 不排除中小型中介出現大規模關(guan) 店或者行業(ye) 洗牌的現象。”

　　21世紀不動產(chan) 上海銳豐(feng) 總經理葉厚彪亦向本報記者透露，從(cong) 今年6月起，中介行業(ye) 部分公司的運營壓力就持續上升，隨著之後政策力度及導向長期仍沒有出現鬆懈，並已持續至年底，中介行業(ye) 內(nei) 隨即出現部分關(guan) 店現象就並不奇怪了。“各公司必然將根據自身的實際情況和資金儲(chu) 備來決(jue) 定所屬門店和人員數量上的變化。”

　　第一陣營逆市擴張

　　記者在采訪過程中發現，盡管上海中介“第一集團”成員對2011年上海二手房市場做出的預測普遍是“震蕩前行，難有大幅反彈”，但持續擴張搶占市場份額，仍是他們(men) 的目標。目前，21世紀不動產(chan) 在上海已達到300家門店，中原地產(chan) 方麵表示也正在向300家門店的目標衝(chong) 刺。

　　葉厚彪向本報記者坦言：“一些中小型中介已紛紛倒掉，這些公司希望轉讓店麵。我們(men) 既不能盲目擴張加大運營成本，也不能故步自封錯失良機。”他表示，21世紀不動產(chan) 一直以來都堅持著自己的市場擴張戰略，“不論市場行情的好壞，未來我們(men) 按照既定目標發展。”

　　中原集團三級市場發展研究中心總監鄒巍表示，從(cong) 公司自身來說，除了仍舊會(hui) 繼續保持並擴大在北京、上海、廣州、深圳、天津的市場之外，未來，集團的發展將會(hui) 把更多的眼光放到沿海、中西部一些快速發展的二線城市，例如，重慶、成都、南京、杭州等。

　　孫文勤亦透露，2011年漢宇地產(chan) 依然會(hui) 保持謹慎進取的發展思路。在上海本土，會(hui) 選擇合適的時機繼續穩步擴張，同時提高在長三角重點城市的市場占有率。“根據我們(men) 的了解，2005年宏觀調控之前，上海有各類中介公司3.7萬(wan) 多家，目前僅(jin) 存不足1萬(wan) 家。隨著新的房地產(chan) 經紀行業(ye) 管理辦法即將出台，相信整個(ge) 中介行業(ye) 會(hui) 出現一次大洗牌，行業(ye) 會(hui) 出現很大的變化。”

　　她認為(wei) ，目前上海房地產(chan) 經紀行業(ye) 的格局正在形成，特別是“第一集團”的若幹家企業(ye) 已經構築起比較高的行業(ye) 門檻，後來者或者後進者都不太容易超越這些經曆過5年調控的“第一集團”。“我們(men) 預計5年之內(nei) 上海會(hui) 出現市場占有率達到20%的個(ge) 體(ti) 中介企業(ye) ，上海中介企業(ye) 中前十名市場占有率之和應該大於(yu) 50%，也就是說市場集中度比現在會(hui) 有明顯增長。中小中介企業(ye) 將更加專(zhuan) 業(ye) 化、特色化，會(hui) 為(wei) 某一個(ge) 群體(ti) 、一個(ge) 細分市場服務，從(cong) 而形成與(yu) 大型企業(ye) 不同的競爭(zheng) 優(you) 勢。”

　　事實上，今年以來，“第一集團”的擴張已相當迅猛，比如中原地產(chan) 、21世紀、漢宇地產(chan) 、我愛我家等，門店數量均穩定增長，平均增幅在30%～40%。除二手房買(mai) 賣和租賃業(ye) 務外，更多的中介公司還介入了新房代理業(ye) 務。但在麵對高速擴張所需要的資金時，傳(chuan) 統收益模式無疑杯水車薪。

　　本周早些時候，繼21世紀不動產(chan) 之後，上海一家門店數過百的大型中介表示，正接洽一家私募股權投資機構；上海另一家中介公司也表示放棄不引入私募的想法，有意進行第一輪融資。似乎，謀求上市正在成為(wei) 這些中介公司的共同“出路”。