2600億資金撤出樓市尋去處 各方勢力爭奪民間遊資

　　據中房信對1000多位千萬(wan) 級富翁進行調查測算，從(cong) 去年九十月份開始，估計有2600億(yi) 元資金撤出住宅市場。但在通貨膨脹全麵來臨(lin) 時代，資金流向何方成為(wei) 目前主要難題。

　　種種跡象顯示，民間遊資正在四處尋找出口。在住宅市場受限情況下，各方開發商已經開始民間遊資的爭(zheng) 奪戰。

　　一位從(cong) 山西剛回來的業(ye) 內(nei) 人士告訴記者，包括天潤·福熙大道、山水文園集團項目、中莎廣場、中堂國際廣場和香港置地等各方樓盤項目，都紮堆進山西推廣。而這些項目盯準的就是眾(zhong) 多民間資本。

　　2600億(yi) 資金撤出住宅市場

　　中國房產(chan) 信息集團在新政出台一個(ge) 月後，對1000多位身價(jia) 在2000萬(wan) 元-5億(yi) 元之間的樓市投資者（按平均資產(chan) 2.6億(yi) 元算，他們(men) 的投資能力達到2600億(yi) 元）進行的調研訪談結果表明，這些投資者早在去年九十月份就開始陸續將手上多餘(yu) 和較舊的房產(chan) 拋售，隻保留了幾套自住、給子女和養(yang) 老用的房產(chan) ，除新政後推出的一批優(you) 質獨棟別墅他們(men) 有所投資外，資金基本上都空置，個(ge) 人空置量在300萬(wan) 元-1億(yi) 元之間。

　　“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jia) 格給後期產(chan) 品價(jia) 格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調控下，尋找保值升值的渠道成為(wei) 他們(men) 的迫切需求。” 中國房產(chan) 信息集團分析師薛建雄認為(wei) 。

　　在他看來，目前，這部分資金主要轉向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向寫(xie) 字樓和商鋪轉移。住宅價(jia) 格過去幾年上漲較大而商業(ye) 地產(chan) 的價(jia) 格相對偏低，因此一些優(you) 質地段優(you) 質產(chan) 權寫(xie) 字樓和社區沿街獨立商鋪成為(wei) 了他們(men) 關(guan) 注的目標；第二，隨著國際經濟從(cong) 金融危機中恢複過來，投資者正在尋找類似倫(lun) 敦、迪拜這樣的潛力城市進行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞(ya) 、中國香港、迪拜、濟州島都是他們(men) 關(guan) 注的目標；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權投資轉移，以獲得經濟加快增長的回報；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點轉移。

　　一位剛從(cong) 山西回京的業(ye) 內(nei) 人士告訴記者，在國家實施煤改政策後，山西約有1400億(yi) 元民間資本開始尋找出路。這些資金過去一直對房產(chan) 情有獨鍾，但目前在經曆了宏觀調控後，對市場也持觀望態度。

　　商業(ye) 地產(chan) 正借機上位

　　自新政出台以來，主要經營商業(ye) 地產(chan) 的潘石屹在各大場合表示，商業(ye) 地產(chan) 價(jia) 值被低估。事實上，業(ye) 內(nei) 人士分析，潘石屹正在為(wei) 其銀河SOHO爭(zheng) 取投資客。而這一次，潘石屹瞄準的是溫州。

　　剛從(cong) 山西回來的高和投資董事長蘇鑫告訴記者，目前連續出台的新政已經令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間遊資就成為(wei) 他尋找客戶的重要來源。就目前市場情況，民間資本最大的需求是避險。

　　“安全性資本的投資偏好是商辦物業(ye) ，他們(men) 從(cong) 不‘炒房’，隻是當時擔心通脹，簡單的想法就是把‘手裏毛了的票子’變成不動產(chan) ‘存起來’。”蘇鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業(ye) 市場。原因有兩(liang) 點，一是在目前高波動高風險的地產(chan) 市場中，關(guan) 鍵是避險，要重點考慮安全性；二是商辦物業(ye) 沒有受到政策打壓。

　　去溫州尋找客戶的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來的時候，又覺得溫州客戶多起來了，因為(wei) 他們(men) 比較敏感，所以我們(men) 覺得會(hui) 不會(hui) 是比較大的客戶市場。”

　　蘇鑫和潘石屹對商業(ye) 地產(chan) 的樂(le) 觀已經成為(wei) 當前樓市的普遍現狀。中國指數研究院常務副院長黃瑜認為(wei) ，盡管調控政策直接影響住宅成交量，但房地產(chan) 仍然是資金的主要出口。在住宅市場受遏製的情況下，商業(ye) 地產(chan) 很可能成為(wei) 投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為(wei) 前提。

　　“於(yu) 6月開盤的中莎廣場以及銀河SOHO的銷售狀況應該可以驗證新政之下，商辦物業(ye) 能否成為(wei) 市場熱點。”蘇鑫認為(wei) 。

　　事實上，伴隨著房地產(chan) 調控新政落地，不少投資客已經開始跟著政策風向調整投資方向。隨著買(mai) 二套住宅的首付和利率調高到和商業(ye) 地產(chan) 一個(ge) 標準，一些投資客已然掉轉船頭，向寫(xie) 字樓、商業(ye) 公寓甚至商鋪進軍(jun) 。

　　但業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，雖然目前商業(ye) 地產(chan) 市場確實機會(hui) 不錯，但投資也是有門檻的。單純的個(ge) 體(ti) 投資者去投資商業(ye) 地產(chan) 寫(xie) 字樓這塊，對他的門檻稍微還是高一些。在某些地區，雖然目前商住出現倒掛，但是從(cong) 長遠來看寫(xie) 字樓的投資資金相對來說應大於(yu) 普通住宅，再加上商業(ye) 地產(chan) 投資回報也是有一定周期的，沒有充分的思想準備和大量資金投入是難見收效的。

　　相關(guan) 新聞

　　4月一線城市寫(xie) 字樓供應環比大增181.9%

　　根據中原地產(chan) 調查，4月國內(nei) 房地產(chan) 資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業(ye) 、寫(xie) 字樓市場，其中深圳市場表現尤其明顯。至於(yu) 投資住宅市場的資金能否持續流入商業(ye) 地產(chan) 市場，目前尚未有定論，業(ye) 界正在密切關(guan) 注。

　　4月適逢傳(chuan) 統房地產(chan) 銷售旺季，寫(xie) 字樓供求量均出現大幅度放大。四大一線城市4月寫(xie) 字樓新增供應麵積約50.09萬(wan) 平方米，環比大幅度增長181.9%；銷售麵積62.7萬(wan) 平方米，環比增長72.43%，供求比是1：0.8。

　　其中新增供應量最大的是北京和上海，環比增幅均超過100%，供應麵積分別為(wei) 13.1萬(wan) 平方米和30.17萬(wan) 平方米；成交方麵，北京、深圳銷售麵積亦有大幅度增加，環比均超過100%，成交麵積分別為(wei) 32.86萬(wan) 平方米、5.77萬(wan) 平方米。北京、上海、廣州、深圳4月寫(xie) 字樓銷售均價(jia) 分別為(wei) 22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京寫(xie) 字樓價(jia) 格創出一年來新高。

　　寫(xie) 字樓市場租賃方麵，各大城市租賃市場在過去一個(ge) 月的基礎上繼續回暖，租金環比上漲十分明顯。四大城市4月甲級寫(xie) 字樓租金大幅回升，漲幅達到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫(xie) 字樓租金的漲幅分別為(wei) 2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫(xie) 字樓租金漲幅平均達到4%左右，四大城市準甲級寫(xie) 字樓漲幅分別為(wei) 3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地寫(xie) 字樓租賃市場已明顯走出“穀底”。

　　寫(xie) 字樓市場空置率方麵，上海、深圳甲級寫(xie) 字樓空置率下降，降幅分別為(wei) 4.6%、60.99%，北京空置率則大幅度上升；準甲級寫(xie) 字樓除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出現明顯上升，升幅分別為(wei) 24.41%、39.06%；廣州寫(xie) 字樓空置率無明顯變化。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為(wei) ，在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量4月呈現大幅回落之勢，隨著各地的細則紛紛出台，成交萎縮將成為(wei) 持續狀態，而商業(ye) 地產(chan) 則乘此機會(hui) 走出了獨立行情，成為(wei) 新政的最大受益者。在首付、利率、回報率等方麵，目前投資商業(ye) 地產(chan) 明顯優(you) 於(yu) 住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業(ye) 地產(chan) 。