任誌強 構建地產王國的資本運籌戰略

　　“運籌策帷幄之中，決(jue) 勝於(yu) 千裏之外”。戰略是一個(ge) 國家或企業(ye) 長遠發展應該考慮的問題。一個(ge) 企業(ye) 產(chan) 品或技術的失利會(hui) 使企業(ye) 蒙受一定的損失，但是一個(ge) 企業(ye) 發展戰略的錯誤很可能會(hui) 導致企業(ye) 的滅亡。兵無常勢，水無常形。因此，戰略對企業(ye) 的發展非常重要。華遠集團董事長任誌強從(cong) 戰略的角度就房地產(chan) 企業(ye) 如何進行投融資決(jue) 策展開了較詳細的論述。本報投資版將分兩(liang) 期予以刊發，也望業(ye) 內(nei) 同仁就此發表見解。

一、資本與(yu) 資本市場

　　資本就是產(chan) 生未來收入流的財富，是可以當作本錢的財富。資本可以通過自身積累獲得，但現代市場條件下，資本主要通過資本市場獲得。中國的金融市場還沒有放開，仍然是個(ge) 不健全、不完善的市場。中國房地產(chan) 企業(ye) 依靠狹義(yi) 資本市場融資的額度還是很有限。這些資源隻要能用金融手段轉換為(wei) 現值，都可以成為(wei) 企業(ye) 資本。資本的概念可以進一步擴展到人才、品牌、技術以及無形資產(chan) 。房地產(chan) 業(ye) 可以將寫(xie) 字樓、酒店作抵押來融資；人才、品牌、技術等非金融資本，也可以通過流通的方式在市場上進行交換變現為(wei) 資本，房地產(chan) 企業(ye) 應充分重視利用這些非金融資本。

二、最常見的金融資本市場融資

　　金融資本市場融資最常見的有間接融資和直接融資。直接融資是企業(ye) 管理者首先要考慮的融資方式，不善於(yu) 進行直接融資，企業(ye) 很難擴張、發展壯大。這裏主要談一下基金融資和延期付款。我這裏指的不是目前國內(nei) 現在發行的基金，而是指風險基金和產(chan) 業(ye) 發展基金，尤其是產(chan) 業(ye) 發展基金。目前國外地產(chan) 基金已逐步進入國內(nei) ，地產(chan) 公司應該充分運用各種特殊方式引進這些產(chan) 業(ye) 發展基金。上世紀90年代初，最先與(yu) 華遠簽約的不是華潤，而是香港一家投資公司——堅石公司。堅石公司的最大股東(dong) 是光大，還有美國國泰財富基金。國泰財富基金就是典型的產(chan) 業(ye) 發展基金，在中國投資六家公司，先後在境外上市套現。我們(men) 應該重視利用這些產(chan) 業(ye) 發展基金。

　　地產(chan) 商還有一種很重要的直接融資方式即延期支付，主要是指延期支付施工單位工程款。現在市場競爭(zheng) 激烈，很多工程是施工單位墊錢來建設。目前北京每年工程款是600多億(yi) ，拖欠工程款306億(yi) ，由此可看出，房地產(chan) 開發的一半資金是施工單位墊錢的。但是，由此導致施工單位和發展商糾紛很多，主要是發展商沒有給施工單位一定的擔保，施工單位樓蓋成了卻拿不到錢，由此對發展商缺乏信任，雙方的合作隻能是一個(ge) 項目，不能長久合作。我認為(wei) 最好也是最合理的方式是：由施工單位墊錢開工建設，開發商尋找第三方為(wei) 施工單位提供擔保，在工程質量合格，技術驗收通過後擔保給施工單位付款。這種方式既解決(jue) 了工程質量問題，又是一種非常有效的直接融資方式。當然開發商要給擔保公司用抵押、預付保證金或采取信用擔保等方式做出付款承諾。

三、最常見的非金融資本融資

　　房地產(chan) 應該積極利用非金融資本進行融資。在房地產(chan) 開發中最常見的是土地分成。地產(chan) 商擁有土地，沒有資金，可以采取合建的方式換取資金、人才、操作能力、品牌、銷售渠道等資源。另外，我們(men) 可以考慮用傭(yong) 金或股權分成的方式換取銷售渠道與(yu) 市場、用資金購買(mai) 企業(ye) 發展所缺少的資源。以新華遠成立後的第一個(ge) 項目——海潤國際公寓為(wei) 例進行說明。北京有一家叫開拓的公司，有一塊地，位置不錯，項目設想也很好，但是開拓公司缺乏市場運作能力，因此希望與(yu) 華遠合作。華遠擁有很強的市場運作能力、品牌優(you) 勢、暢通的銷售渠道、穩定的客戶群。因此華遠與(yu) 開拓簽訂合作協議，開拓以土地為(wei) 資本，華遠以品牌和運作優(you) 勢占了海潤55％的股份。合作後，華遠修改了項目的戶型、方案設計、銷售方式等。項目一經推出就大獲成功，開盤不到三個(ge) 月就收回了所有前期投入，開盤不到十個(ge) 月就售出了樓盤的90％以上。

傳(chuan) 統的觀念認為(wei) 公司發展是要通過打敗別人來壯大自己，占據更大的市場份額。現在的觀點是要加強合作，要做到合作雙方共贏。全國三資企業(ye) 中，外商獨資的很少，中外合資的占了大多數。為(wei) 何要合資？主要是外資公司進入中國不願意多交學費，與(yu) 熟悉中國市場的一家好的國內(nei) 公司合資，可以盡快了解中國市場，降低進入成本和風險，但是為(wei) 了不失去管理決(jue) 策權，他們(men) 一般都要控股。所有的合作都必須考慮是雙贏或共贏的，同時也要記得掌握控股權。我們(men) 進行融資也一樣，不能老想著圈錢、騙錢，要記得承擔責任。融資和責任是同時並存的，必須具有共贏的態度和想法，否則融資是很難成功並長遠發展的。

　　房地產(chan) 企業(ye) 要時刻記得充分利用非金融資本融資，股權、土地、品牌等要充分利用。如果不能充分利用這些方式，組合融資，則企業(ye) 不可能快速成長、高速擴張。華遠1993年進行股份製改造，當時實收資本僅(jin) 1500萬(wan) 元，不到五年時間，華遠淨資產(chan) 達到37億(yi) 元，總資產(chan) 規模達到90多億(yi) 元。如果沒有充分利用這些融資手段，華遠是不可能在短期內(nei) 發展成為(wei) 當時國內(nei) 總資產(chan) 和淨資產(chan) 規模最大的房地產(chan) 公司。

四、投資決(jue) 策的考慮因素

　　融資和投資是分不開的，是相輔相成的。因此，我們(men) 在分析融資決(jue) 策時先分析投資決(jue) 策。在我們(men) 決(jue) 定要做哪些投資，如何投資後，接下來就要考慮融資問題。

　　一般的投資決(jue) 策是看項目的投資收益，這是教科書(shu) 上的做法。用一大堆公式計算項目的成本、收益，折算成現值，計算出項目利潤，得出投資收益。根據投資收益率來決(jue) 定是否投資該項目。我個(ge) 人認為(wei) ，投資決(jue) 策時不能隻看投資收益，這種收益是未來預期的，是或然的，有很大的不確定性。決(jue) 定投資時應該按以下順序來考慮：

1． 市場

　　首先要看項目是否有市場需求，是否有人買(mai) 。房地產(chan) 開發前期投入很大，決(jue) 策做了，土地買(mai) 了，前期費用發生了，就必須連續去做。項目有市場需求，再決(jue) 定要做成什麽(me) 樣的房子，賣給哪些人。

2． 管理

　　項目有市場，還要看是否有合適的管理人員去運作，公司是否具備項目的操作能力。同一個(ge) 項目在不同的人手裏會(hui) 有不同的操作方式。有人認為(wei) 做成中低檔，市場比較大，有人認為(wei) 做成高檔、精品住宅，可以引領市場，帶動周圍的房地產(chan) 項目的發展。

3． 現金流

　　目前很多企業(ye) 隻有第一筆錢，是項目的啟動資金，其它資金都依賴於(yu) 銀行或售樓預收款，這在項目運作中是很危險的。我們(men) 做項目，主要靠自己的錢，隻有這樣才能保證不會(hui) 發生資金鏈條斷裂。否則，現金流不暢，資金短缺，匆忙上馬項目，一旦現金流出了問題，後果不堪設想，直接影響公司其它項目的進展。我們(men) 不管采用什麽(me) 手段，在項目決(jue) 策後，要保證現金流能維持到整個(ge) 項目完成。

4． 可靠的收益保證

　　考慮了上述三方麵後，還要考慮收益保證。要測算項目的不同限度，如最低限度(保本點)、利潤保證、超額利潤保證。公司要具有很強的項目操作管理能力以保證樓盤漲價(jia) 的過程中不斷有人來買(mai) ，這是獲得可靠收益保證的基本條件。

5． 最佳的投資效率

　　我們(men) 要采取有效方式使得項目有可靠的收益保證，產(chan) 生超額利潤，測算項目的淨成本收益率，從(cong) 而算出最佳收益率。用最少的人力、技術及管理投入獲得最佳的投資收益。

　　總之，我們(men) 應該改變傳(chuan) 統的投資分析觀念，不能套用書(shu) 本上的理論知識和公式來測算投資收益，進行投資決(jue) 策。我們(men) 應該根據公司實際情況，實事求是地分析公司是否需要投資。等決(jue) 定是否投資之後，可考慮融資問題。投資和融資是相互聯係在一起的，密切相關(guan) 。

一、決(jue) 定融資的條件

　　有些人認為(wei) 融資就是為(wei) 了拿到錢，我認為(wei) 這不完全對。錢隻是資本的一個(ge) 方麵，凡是想擁有公司可支配資源都可稱為(wei) 進行融資。可支配資源包括土地、人才、技術、市場、客戶群、銷售渠道、品牌等非金融資本，這些都可成為(wei) 你融資的一部分。

　　企業(ye) 緊缺而又急需的資源是融資最迫切需要解決(jue) 的問題。如果僅(jin) 缺錢，那就通過融資獲得錢，如果缺少其它資源，則通過融資獲得這些資源。融資的同時也融到了責任，資本和其它資源是沒有白給的，權利和責任是相輔相成，同時並存的。華遠今年想通過私募的方式融資2億(yi) 元，願意給錢的有幾億(yi) 美金，其中包括境外投資基金、中國大型知名企業(ye) ，如：中糧。但這些錢都不是白給的，都有一定的條件，有些企業(ye) 說你要多少錢都可以，但必須給這些企業(ye) 股權，他們(men) 想通過投資華遠獲得股權，進入房地產(chan) 業(ye) ，獲取公司決(jue) 策權和管理權。因此，這些錢我們(men) 有些是不能要的，我們(men) 不願意因為(wei) 融資而喪(sang) 失控股權。就象我們(men) 與(yu) 華潤的合作，由於(yu) 資本的力量、企業(ye) 文化差異、管理理念分歧而產(chan) 生很多矛盾，最後雙方分手，我們(men) 全線退出，組建新華遠。

　　融資之前首先要考慮融資的目的，要弄清為(wei) 何要融資，才能決(jue) 定如何去融資。融資的目的一般有以下幾方麵：(1)專(zhuan) 為(wei) 做一件事情而融資，如：為(wei) 一個(ge) 項目、一塊地、開一次會(hui) 、辦一次展覽等；(2)為(wei) 了做好多事情，最少是兩(liang) 件事情，或者要連續做好幾件事情，如：進行項目滾動式開發；(3)為(wei) 了企業(ye) 資本積累，進行長期發展和擴張；(4)為(wei) 了改善公司法人治理結構；(5)為(wei) 了減少競爭(zheng) 、穩定市場，如：對上下遊企業(ye) 進行參股；(6)為(wei) 了引進人才、技術、土地、原材料等非金融資本；(7)為(wei) 了增強企業(ye) 核心競爭(zheng) 力。企業(ye) 目的不同，就要采取不同的融資方式。如果有多重目的，就不能采取單一的融資方式，應該進行融資方式組合，使融資收益最大化。

　　企業(ye) 的組織形式決(jue) 定著融資方式。企業(ye) 可以采取上市、股權融資、企業(ye) 債(zhai) 券融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據企業(ye) 的組織形式來確定企業(ye) 的融資方式。純粹的國有企業(ye) 和私有企業(ye) 是不能上市的，一定是混合所有製的股份公司才可能上市。不用上市，也能進行融資，如可以通過私募(股權轉讓、交換)來進行融資。對於(yu) 很多企業(ye) ，上市並不一定是好的融資方式，如我國很多企業(ye) 不願意提高財務透明度，公開自己的財務狀況，就不要去上市，因為(wei) 上市需要公司財務透明度很高，運營操作能力很強，否則股東(dong) 、投資者不知道公司的經營狀況、運作能力到底如何，就不會(hui) 購買(mai) 公司股票。與(yu) 境外企業(ye) 進行合資，外方也要求財務透明度很高。另外，股權融資的成本很高，銀行貸款、債(zhai) 券的融資成本比較低，企業(ye) 不能負擔高昂的融資成本，就不要輕易采取股權融資。

二、融資的基本方式

　　房地產(chan) 企業(ye) 的融資方式繁多，歸納起來，基本的融資方式包括：股份製改造、合夥(huo) 製、“傍大款”、交叉信貸、利益交換、“靚女先嫁”、創造工具、經營公司而非經營項目。

　　股份製改造是指企業(ye) 通過兼並重組，對公司股權結構進行改造，理順公司股權結構。合夥(huo) 製是指幾家公司或幾個(ge) 投資者投入資本或其它資源聯合成立公司或運作項目。“傍大款”是指找一個(ge) 或幾個(ge) 有錢、實力雄厚的公司進行融資，這是最常見的融資方式，我們(men) 與(yu) 華潤的合作就是這種方式。公司發展要麽(me) 找個(ge) 有錢的人來幫你，要麽(me) 你做個(ge) 有錢人去幫別人，融資時誰錢多就去找誰。交叉信貸和利益交換是用自己的優(you) 勢去換別人的優(you) 勢，強強聯合，優(you) 勢互補。“靚女先嫁”是指將你最好的項目、實力最強的公司先推出去進行融資。創造工具是指通過購買(mai) 或兼並重組等方式獲得其它一些公司，可以為(wei) 你在融資時進行擔保。我們(men) 都知道，如果隻有一個(ge) 公司是很難運作的，沒有公司願意給你擔保，無法建立合作關(guan) 係。法律規定隻有一個(ge) 公司時不能進行融資，有限責任公司最少有兩(liang) 個(ge) 股東(dong) 。我們(men) 注冊(ce) 兩(liang) 家或多家公司，可以比較好的開展業(ye) 務，就象用左手和右手同時做事，這樣可以遊刃有餘(yu) 。經營公司而非經營項目是指在融資時考慮是為(wei) 了經營公司而不是僅(jin) 僅(jin) 一個(ge) 或幾個(ge) 項目。如果隻是經營項目，沒必要進行複雜的融資，銀行貸款就可以了，成本最低。隻有在經營公司時，才會(hui) 考慮股權融資，為(wei) 股東(dong) 負責，考慮公司的長遠發展。

三、資本運營的基礎條件

　　1． 優(you) 秀的企業(ye) 管理隊伍

　　國外企業(ye) 進行融資時，投資者很看中管理團隊。上市公司要大力推銷或者說推介自己，讓投資者了解公司，對公司有信心，從(cong) 而做出投資決(jue) 策。投資者會(hui) 詳細考察公司的管理隊伍，從(cong) 管理團隊可以看出公司的競爭(zheng) 能力和企業(ye) 組織行為(wei) 。

　　2． 好的企業(ye) 製度

　　健全、完善的企業(ye) 法人治理結構對融資非常重要。法人治理結構不健全，在國內(nei) 可能還會(hui) 融點錢，但在國際市場就很難。因為(wei) 境外市場融資，投資者要看你的管理機製，公司要得到投資者的廣泛認可。我在任華遠公司總裁時年薪700萬(wan) ，如果年薪不這麽(me) 高，投資者對你這個(ge) 公司缺乏信任。一個(ge) 上市公司的管理者年薪不高，怎麽(me) 可能將公司管好，必然會(hui) 貪汙、腐敗，為(wei) 自己謀私利。公司管理者收入與(yu) 責任對等才是令投資者信服的企業(ye) 管理製度。

　　3． 有市場競爭(zheng) 力的品牌

　　品牌是公司最重要的無形資產(chan) ，品牌的建立不是一朝一夕的，需要長期的積累。品牌代表著公司的影響力，代表著公司的特色。公司要進行融資，必須建立一個(ge) 強勢品牌。我們(men) 在融資過程中，發現很多投資者很看中華遠這個(ge) 品牌，就覺得是實力和信譽的保證，對我們(men) 很信任，從(cong) 而減少了融資過程中的很多問題。

　　4． 具有升值潛力的土地儲(chu) 備

　　房地產(chan) 公司沒有土地儲(chu) 備是很難長遠發展的。投資者做出投資決(jue) 策買(mai) 的是預期，買(mai) 未來的收益。房地產(chan) 企業(ye) 未來發展如何，投資者通過看你是否有升值潛力的土地儲(chu) 備就可以得出一定的結論。

　　另外，房地產(chan) 企業(ye) 進行資本運營，還要具有豐(feng) 富的金融知識和操作能力，具備最基本的資金實力，要有開放與(yu) 合作的心態，並且要有關(guan) 聯實力作為(wei) 依托。

四、資本運營應該重視金融杠杆和ＭＢＯ的作用

　　有限責任公司的好處是我們(men) 隻要最多擁有51％的股份就可以控股一家公司。這家公司的營業(ye) 額、利潤、銷售收入、資產(chan) 、資金都可以算在控股公司名下。充分發揮杠杆的作用，我們(men) 可以用較少的資本控製和支配大量的資本。新華遠進行房地產(chan) 開發都不是用的自己的土地儲(chu) 備，我們(men) 基本上都是通過杠杆作用，控股其它公司獲得開發用的土地。華潤集團擁有華潤創業(ye) 51％的股份，華潤創業(ye) 擁有華潤置地51％的股份，華潤置地擁有老華遠52％的股份。華潤集團真正隻用了十幾億(yi) 的資本就控製了老華遠近百億(yi) 元的公司資產(chan) ，這就是杠杆作用的充分發揮。

　　ＭＢＯ即管理者收購，是目前資本運營的一大熱點，是一種特殊的企業(ye) 融資方式。通過讓公司高層管理者持股以使得他們(men) 對公司資產(chan) 更加負責，安心長期為(wei) 公司工作，為(wei) 股東(dong) 謀利益，因為(wei) 管理者也是股東(dong) 之一，他們(men) 可能會(hui) 擁有10％～20％的股份。由於(yu) 有了一定股份，管理者不會(hui) 因為(wei) 資本的力量而被換走，在公司決(jue) 策時他們(men) 有了更大的發言權。同時，公司可以通過一定的股權留住優(you) 秀管理者，保持公司管理層的穩定性，從(cong) 而有利於(yu) 公司長遠發展。

五、融資成本評價(jia)

　　我們(men) 應該充分利用銀行的錢，因為(wei) 銀行貸款是成本最低的，無論銀行利息有多高，融資成本都是提前固定下來的，貸款到期還本付息就可以了。而股權融資必須每年都要給股東(dong) 滿意的回報，而且還要附帶相應的責任。因此，負責任的股本是最貴的資本，而不負責任的股本資金是最廉價(jia) 的。我們(men) 在經營中還發現品牌和信譽是企業(ye) 最珍貴的資本，我們(men) 應該倍加珍惜公司的品牌和信譽。