跨年度租金收入分期納稅有條件

　　江蘇省某企業(ye) 將閑置廠房出租給他人使用，租賃期為(wei) 2009年5月1日~2010年4月30日，合同約定租金120萬(wan) 元在2010年4月租賃期滿一次性收取。2009年，該企業(ye) 虧(kui) 損40萬(wan) 元。由於(yu) 資金周轉困難，該企業(ye) 要求承租人先行支付2009年度已使用8個(ge) 月的租金80萬(wan) 元。2010年1月，該企業(ye) 收到了承租人交來的租金80萬(wan) 元（未開具發票），已確定為(wei) 上年度收入並向主管稅務機關(guan) 申報繳納了營業(ye) 稅4萬(wan) 元（80×5%）、房產(chan) 稅9.6萬(wan) 元（80×12%）及其他相關(guan) 稅款（本案分析暫不考慮）。2010年3月匯算清繳時，該企業(ye) 又向主管稅務機關(guan) 申報繳納了上年度企業(ye) 所得稅[80－（40＋4＋9.6）]×25%＝6.6（萬(wan) 元）。該企業(ye) 的做法正確嗎？

　　第一，申報繳納營業(ye) 稅4萬(wan) 元、房產(chan) 稅9.6萬(wan) 元是正確的。

　　《營業(ye) 稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規定，納稅人提供建築業(ye) 或者租賃業(ye) 勞務，采取預收款方式的，其納稅義(yi) 務發生時間為(wei) 收到預收款的當天；《房產(chan) 稅暫行條例》第七條規定，房產(chan) 稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。其中，江蘇省地稅局《關(guan) 於(yu) 明確房屋出租房產(chan) 納稅義(yi) 務發生時間的通知》（蘇地稅函〔2000〕135號）規定，出租房屋的納稅人，其納稅義(yi) 務發生時間為(wei) 實際取得租金收入的當天。因此，該企業(ye) 在收到承租人交來預付房租後，及時申報繳納營業(ye) 稅、房產(chan) 稅的做法是正確的。

　　第二，申報繳納企業(ye) 所得稅6.6萬(wan) 元不正確。

　　關(guan) 於(yu) 租金收入的確認問題，國家稅務總局《關(guan) 於(yu) 貫徹落實企業(ye) 所得稅法若幹問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，根據《企業(ye) 所得稅法實施條例》第十九條的規定，企業(ye) 提供固定資產(chan) 、包裝物或者其他有形資產(chan) 的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業(ye) 所得稅法實施條例》第九條規定的收入與(yu) 費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nei) ，分期均勻計入相關(guan) 年度收入。出租方如為(wei) 在我國境內(nei) 設有機構場所且采取據實申報繳納企業(ye) 所得的非居民企業(ye) ，也按本條規定執行。因此，對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關(guan) 年度收入的條件有兩(liang) 個(ge) ：一是交易合同或協議中規定租賃期限跨年度；二是租金提前一次性支付。兩(liang) 個(ge) 條件均符合的，可根據收入與(yu) 費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內(nei) ，分期均勻計入相關(guan) 年度收入，分期納稅。由於(yu) 該企業(ye) 已收取的這筆房租隻符合第一個(ge) 條件，不符合第二個(ge) 條件，因此該企業(ye) 收取的租金收入不能分期均勻計入相關(guan) 年度，也不能分期納稅，更不能用來彌補2009年度虧(kui) 損。

　　那麽(me) ，這筆已收取的80萬(wan) 元租金，應當確認為(wei) 哪個(ge) 年度的收入呢？根據《企業(ye) 所得稅法實施條例》第十九條規定，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，即在2010年4月30日確認為(wei) 2010年度所得收入。

　　國稅函〔2010〕79號文件有關(guan) 租金收入確認的規定，是對《企業(ye) 所得稅實施條例》第十九條第二款規定的補充，不存在與(yu) 《企業(ye) 所得稅實施條例》第十九條第二款相矛盾的問題。國稅函〔2010〕79號文件對交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的租金收入，規定可分期均勻計入相關(guan) 年度收入，這裏用了一個(ge) “可”字，表示稅法給出租人一個(ge) 確定租金收入年度充分的自由選擇權，出租人既可選擇分期均勻計入相關(guan) 年度收入，也可以按照交易合同或協議中規定日期確認為(wei) 租金收入年度。對交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，但隻是提前收取了部分租金或是租賃期滿及之後一次性收取租金的，出租人沒有確認租金收入年度的自由選擇權，不能分期確認收入年度，隻能按《企業(ye) 所得稅實施條例》第十九條第二款的規定，按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。