房企代墊首付全額計算繳稅

　　自國家調控政策相繼出台後，房地產(chan) 企業(ye) 為(wei) 加快銷售，促進資金回籠，紛紛加大促銷力度。需要注意的是，企業(ye) 在采用不同方式促銷的同時，不要忽視其中的涉稅問題。

　　1.代墊首付。針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chan) 開發企業(ye) 推出了代業(ye) 主墊付兩(liang) 成首付款的補貼辦法。比如，市民購買(mai) 一套價(jia) 值100萬(wan) 元的房產(chan) ，屬其第二套房，該市民按照政策規定至少首付5成，即50萬(wan) 元。可不少人拿不出如此多的首付款，於(yu) 是房地產(chan) 企業(ye) 僅(jin) 收取3成首付款即30萬(wan) 元，然後自行墊付20萬(wan) 元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產(chan) 企業(ye) 墊付的錢，在1年後交房時由客戶歸還並按銀行同期貸款利率計算利息。企業(ye) 財務人員認為(wei) ，既然企業(ye) 沒有實際收到業(ye) 主全部首付款，那麽(me) 企業(ye) 墊付的房款也不是實際的預收收入，到業(ye) 主實際還款時再入賬處理，每個(ge) 納稅期間申報繳納各項稅金時不考慮企業(ye) 自行墊付部分收入。即對首付款50萬(wan) 元，企業(ye) 財務僅(jin) 入賬30萬(wan) 元，納稅申報營業(ye) 額30萬(wan) 元，其餘(yu) 20萬(wan) 元待實際收取時再入賬並進行納稅處理。

　　企業(ye) 如此操作有無涉稅問題呢？按照相關(guan) 稅收政策規定，銷售不動產(chan) 收取的預收款要繳納營業(ye) 稅、企業(ye) 所得稅、印花稅、預征土地增值稅等。其中，營業(ye) 稅相關(guan) 法規規定，納稅人銷售不動產(chan) ，采取預收款方式的，其納稅義(yi) 務發生時間為(wei) 收到預收款的當天。房地產(chan) 企業(ye) 為(wei) 盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與(yu) 業(ye) 主繳納的首付款一起開具收款收據，財務處理上相當於(yu) 企業(ye) 取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當全額計入營業(ye) 額，計算繳納營業(ye) 稅及其他稅金。

　　另外，房地產(chan) 企業(ye) 代客戶墊付首付款的前提是與(yu) 客戶簽訂《資金墊付協議》，根據協議約定，客戶必須在房地產(chan) 企業(ye) 規定時限內(nei) （一般在交房前）將首付款全額補上，房地產(chan) 企業(ye) 再向客戶正式交房。此墊付協議也屬於(yu) 企業(ye) 經營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。將來實際收款時直接衝(chong) 減其他應收款，與(yu) 預售收入無關(guan) ，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chan) 企業(ye) 收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(ye) 稅相關(guan) 法規規定，將資金貸於(yu) 他人使用同樣要繳納營業(ye) 稅。

　　2.購房返稅。某市規定，購買(mai) 90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chan) 企業(ye) 開發的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買(mai) 該企業(ye) 開發的140平方米以上戶型，隻需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(ye) 代客戶支付。仍以一套價(jia) 值100萬(wan) 元的商品房為(wei) 例，客戶應繳契稅4萬(wan) 元，辦理房產(chan) 證時客戶僅(jin) 支付1萬(wan) 元，另外3萬(wan) 元由房地產(chan) 企業(ye) 承擔。該銷售方式下，企業(ye) 實際收入僅(jin) 97萬(wan) 元，但申報營業(ye) 稅還應當按100萬(wan) 元計算繳納。

　　3.打折促銷。房產(chan) 新政實施後，各房地產(chan) 開發企業(ye) 運用較多的是打折促銷方式。不過，企業(ye) 對外宣傳(chuan) 是打折銷售，最終還是按淨價(jia) 簽約。千般促銷手段，均不如直接讓利簡便，客戶得到實惠，企業(ye) 也減少了稅金支出。