加拿大房地產法律製度概述

加拿大房地產(chan) 法律製度概述

加拿大幅員遼闊，國土麵積總共達9,976,000平方公裏，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長以及商業(ye) ，工業(ye) ，住宅與(yu) 休閑用地的擴大，加拿大吸引了大量外來物業(ye) 投資。

房地產(chan) 外國所有人

根據聯邦«公民法»，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產(chan) ，其要遵守的規定與(yu) 條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與(yu) 非永久居民，或由其控製的公司和社團購置土地進行限製。

在安大略省，«外國僑(qiao) 民房地產(chan) 法»給予非加國公民擁有或出售房地產(chan) 的權利。但是，按照«外省公司管理法»，在安大略省以外司法管轄區內(nei) 組建的公司必須取得許可後方能在安大略省購置、擁有或轉讓房地產(chan) 。不過這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據«非居民購置農(nong) 場土地法»，未經“魁北克省農(nong) 用土地保護委員會(hui) ”批準，非居民不得在省內(nei) 購置農(nong) 場土地。該委員會(hui) 負責魁北克省農(nong) 用土地的保護。其他若幹省也有類似限製來保護農(nong) 用土地。

加拿大各省和地區隨時可以為(wei) 房地產(chan) 抵押放款人和房地產(chan) 業(ye) 主辦理由美國各大產(chan) 權保險公司擔保簽發的，並附有“美國土地所有權協會(hui) ”認證的，附有標準背書(shu) 與(yu) 保單免責的房地產(chan) 保險單。

土地使用規劃

在安大略省，«規劃法»規定了政府控製土地開發和使用的主要原則。土地使用的規劃是省政府的權限並且由省級政府監督執行，但是，重大規劃職能已經下放給各級地方和市政府。土地使用控製通過諸如官方的土地規劃（一種地區或市的長期總體(ti) 規劃）和分區（即區域規劃）規劃條例（規定市內(nei) 每一區片土地的劃分和許可用途，以及其它規定，如必需建立的停車場和對建築和結構類型、大小、高度、地點的規定）來實現。對土地購置者而言，了解官方土地規劃與(yu) 分區規劃條例至關(guan) 重要。大多數市政府均要求，新開發的建築項目動工之前，其位置圖必須經過批準。位置圖確定建築開發項目的細節 (包括建築地點和相關(guan) 設施如景觀美化、服務、車道和停車位）。大多數市政當局還要求開發商簽訂協議保證建築工程以及今後的維修與(yu) 位置圖相符。

在安大略省，依照«規劃法»，土地分割一律要經過地方協調委員會(hui) 或區域分割監督委員會(hui) 批準。這一要求亦適用於(yu) 為(wei) 期21年或以上（包括所有續約）的抵押或者土地所帶來的其它任何權益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權益也同樣適用。這一批準手續是必須的，否則將導致該房地產(chan) 轉讓、抵押或租賃所帶來的一切權益無效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用於(yu) 房地產(chan) 購買(mai) 的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方麵的責任和簽訂買(mai) 賣契約的費用通常由賣方承擔。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時還要根據要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當局在這方麵會(hui) 要求開發商與(yu) 其簽訂開發協議。根據該協議，開發商同意為(wei) 分割的小區提供排水係統、道路和其它服務，部份地皮將作為(wei) 公用或其它公益用途。
 
在魁北克省，根據«土地使用開發與(yu) 規劃法»，每個(ge) 市政府有責任管理本市所管轄的土地。地方縣級市政當局的開發規劃既要統籌所轄土地以製定總體(ti) 政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規劃適用於(yu) 所有市級政府及其縣級市政單位。而各級市議會(hui) 則有權決(jue) 定其管轄區內(nei) 整體(ti) 或任何部份的區劃、土地分割以及建築物方麵的條例，但是，這些條例必須符合開發規劃的目標。市議會(hui) 可以對土地分割附加限製條件，譬如分割土地的最小麵積要求，土地麵積劃分以及公共道路的寬度等。
 
魁北克省的大城市社區也製定了城市的土地使用和開發規化。這些規劃製定總的政策，各個(ge) 地方城市根據本地情況依據«土地使用開發與(yu) 規劃法»製定執行這一總體(ti) 規劃的一般政策，在這方麵各級地方市級政府的權限相仿。

住宅租金管製

1997年安大略省製定的«房屋租客保護法»規定了“空置房屋租金不受製約”的原則。這一規定意味著如果出租單位空置，租金管製規則就不再適用。房東(dong) 和房客根據市場行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務。一旦房客簽訂的租賃協議生效，有關(guan) 法律規定的租金管製規則開始適用。
租金管製指導原則確定了出租房子的房東(dong) 在租賃期間可以對房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長百分比由該省“市政事務與(yu) 住房部”根據實際租金價(jia) 格加權計算出平均增長幅度，按每一日曆年份逐年確定。

這一法律規則允許房東(dong) 和房客在簽定租賃協議時可以商討確定租金。房客一旦入住，12個(ge) 月內(nei) 不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管製指導確定的百分比限額增加租金。

若幹例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東(dong) 和房客都同意接受一個(ge) 更高的增幅；(ii)房東(dong) 因某些額外開支，在向“安大略住宅租務法庭”申訴並成功獲得被判決(jue) 允許在指導百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴並獲得判決(jue) 被允許在指導百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方麵所有的糾紛，包括與(yu) 租金管製指導原則有關(guan) 的問題。

在魁北克省，«魁北克省民法典»與(yu) «住房管理法»亦規定了租金監管製度。住宅出租業(ye) 主可以在租約到期後將租金隨意提高任何一個(ge) 百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務管理局”根據規章和租金增長指導限額確定租金額。該管理局將房租上漲數額按上一年（日曆年份）的開銷分別進行核算，諸如地產(chan) 稅、市政服務、保險、用電與(yu) 燃料、維修與(yu) 服務、相應成本支出等，以核定租金增長幅度是否合理。
房地產(chan) 經紀人規章

在安大略省，房地產(chan) 經紀人依照«房地產(chan) 及行業(ye) 經紀人法»執業(ye) 。該法由安大略省房地產(chan) 行業(ye) 理事會(hui) (Real Estate Council of Ontario，簡稱 RECO）監管執行。

該法律要求，有意從(cong) 事房地產(chan) 業(ye) ，並有資格擔任房地產(chan) 業(ye) 經紀人或銷售員的人必須進行注冊(ce) 。一個(ge) 房地產(chan) 銷售員一般由經紀人公司雇用、任命或授權經營房地產(chan) 。該法律禁止個(ge) 人以一個(ge) 公司或合夥(huo) 人企業(ye) 名義(yi) 從(cong) 事與(yu) 房地產(chan) 交易有關(guan) 的活動，除非此人和該公司或合夥(huo) 人企業(ye) 已注冊(ce) 為(wei) 房地產(chan) 經紀人。“交易”含義(yi) 廣泛，包含房地產(chan) 的轉讓，房地產(chan) 的購置或過戶交割。

一個(ge) 注冊(ce) 的房地產(chan) 經紀人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務所設在安大略省境外的經紀人不得經營省內(nei) 的房地產(chan) 交易。
經紀人申請注冊(ce) 可能因為(wei) 申請人過去的品行或財力的不穩定而被拒絕。注冊(ce) 規範了行業(ye) 執照和上訴法庭認定的，以及有關(guan) 法律規定的，並且經申請人本人同意的條款。注冊(ce) 是允許一個(ge) 經紀人獲取房地產(chan) 交易傭(yong) 金或報酬的先決(jue) 條件。

經紀人和銷售員不僅(jin) 要遵守以上規定的法律及其有關(guan) 法規，還要符合RECO（安大略省房地產(chan) 行業(ye) 理事會(hui) ）的會(hui) 員資格的條件和要求，其中包括職業(ye) 道德。RECO還受理消費者對其會(hui) 員的投訴。

在魁北克省也有相似的規定以規範不動產(chan) 經紀人的行為(wei) 。另外，根據«不動產(chan) 經紀法實施細則»以及“魁北克省不動產(chan) 經紀人與(yu) 代理人章程”，申請經紀人或執業(ye) 執照的申請人至少在省內(nei) 設有一個(ge) 業(ye) 務機構，或在某些情況下，屬於(yu) 在魁北克省內(nei) 的一個(ge) 經紀人公司工作。

抵押擔保經紀人規章

在安大略省，從(cong) 事抵押擔保經紀業(ye) 務的人員要依照«抵押擔保經紀人法»執業(ye) 。抵押擔保經紀人係指以房地產(chan) 做擔保而提供借貸的人，不論借貸的款項屬於(yu) 其個(ge) 人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從(cong) 事抵押擔保中介者，或者經營抵押貸款交易業(ye) 務的人。保險公司與(yu) 信托公司、銀行、信用社、破產(chan) 清算人與(yu) 委托人被排除於(yu) 該法律所規定的大部份條款之外，這些金融行業(ye) 另有其它法規。

在魁北克省，從(cong) 事不動產(chan) 抵押擔保交易的人隸屬«金融產(chan) 品與(yu) 服務分銷法»管轄範圍。

（本節內(nei) 容，由加拿大戴維斯•沃德•菲利普和偉(wei) 伯格律師事務所提供）