印尼這些年的經濟增速十分引人關(guan) 注，印尼主要發展基礎設施和製造業(ye) 與(yu) 服務業(ye) ，近年來印尼龐大的內(nei) 需市場及其具爆發力的快速成，更使印尼的經濟體(ti) 質出現結 構性的正麵轉變。因此也吸引了大量海外企業(ye) 家來投資。關(guan) 於(yu) 印尼投資的最新行情，你都知道嗎？今天小編就來為(wei) 您梳理，怎樣投資印尼房產(chan) ？投資前需要知道那些事！

1.印尼房產(chan) 所有權

印尼擁有幾種屬性不同的土地所有權，土地永久產(chan) 權被稱為(wei) “HM“。隻有印度尼西亞(ya) 公民及特定的印尼公司才能擁有HM土地所有權。有限責任公司不得享有HM。

也就是說，國外人士仍舊無法以個(ge) 人的名義(yi) 擁有永久產(chan) 權房產(chan) 。雖然印尼的成文法會(hui) 讓國外投資人感到有些棘手，但仍可購買(mai) 印尼的共管公寓。國外投資人士還可購買(mai) 土地的控製權，不過在印尼法律上更加困難，並且投資者的內(nei) 心會(hui) 感到有些忐忑。

02.非印尼人士並不會(hui) 有抵押貸款

雖然這是印尼房地產(chan) 市場朝著正確方向邁出的一步，但印尼政府會(hui) 嚴(yan) 格執行有關(guan) 財產(chan) 的外國所有權的控製比如：外借人士的購買(mai) 物業(ye) 權利其實是根據“使用權”而非“擁有權”，隻有印尼國民才有“擁有權”。所以想要得到印尼金融機構對於(yu) 國外人口發出物業(ye) 貸款幾乎是不可能的。雖然印尼法律現在並沒有明文禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會(hui) 拒絕向在“使用權”範疇下的物業(ye) 批出貸款。

3.對於(yu) 外國人房地產(chan) 投資的嚴(yan) 格規定

即使通過了可以購買(mai) 印尼房產(chan) 的條例，國外投資者仍需要在印尼房地產(chan) 市場遵守針對外籍人士的嚴(yan) 格要求和規則。國外投資者隻能用政府為(wei) 每個(ge) 區域規定的固定最低金額來購買(mai) 物業(ye) 。比如在雅加達的外國人將需要用最少100億(yi) 印尼盾（1印尼盧比=0.0004803人民幣）來買(mai) 一間房屋和用50億(yi) 印尼盾來買(mai) 一套公寓，其他地區擁有不同的價(jia) 格限製。

除了房產(chan) 價(jia) 格水平之外在印尼購買(mai) 住宅或公寓還有其他要求。國外人士及其家人必須擁有居民身份。並且應該從(cong) 政府或開發商那裏購買(mai) 房產(chan) 。

印尼投資房地產注意事項

1.法律環境的複雜性

印尼的法律體(ti) 係整體(ti) 完整，但存在下位法或操作細則缺位的情況，實務操作中需特別注意。尤其是土地法律製度複雜，需要密切關(guan) 注當地法律變動的情況並仔細甄別。建議投資者聘請專(zhuan) 業(ye) 律所、專(zhuan) 業(ye) 會(hui) 計事務所等專(zhuan) 業(ye) 機構進行協助。

2. 盡職調查的重要性

印尼土地市場複雜，實務操作中存在有權屬登記和無權屬登記的土地，且第三方可對土地權屬提出異議的法定時限較長。建議投資者在初始獲取地塊時對土地進行全麵盡職調查，通過聘請專(zhuan) 業(ye) 律師和運用政企關(guan) 係等多方途徑，摸排意向地塊的產(chan) 權幹淨程度，並確定地塊的權屬、來源、政策、基本經濟技術指標等各方麵是否適合開發建設。

3.“兩(liang) 難”的勞動用工問題

一方麵，當地勞動力質素普遍不高，可能無法適應國內(nei) 企業(ye) 運營要求，而鑒於(yu) 印尼對當地勞工的保護，企業(ye) 應當雇傭(yong) 部分印尼本地從(cong) 業(ye) 者;另一方麵，若企業(ye) 堅持聘用符合企業(ye) 發展要求的外籍勞工，可能導致用工成本大幅上漲，且企業(ye) 需要考慮到外籍員工工作簽證的批準難度。

印尼投資房地產的風險

1.土地私有

對於(yu) 中國投資商而言，和擁有土地的印尼民眾(zhong) 之間的協調或討價(jia) 還價(jia) 是一個(ge) 非常耗時費力的過程，釘子戶和坐地起價(jia) 的情況十分普遍。著名的雅萬(wan) 高鐵項目就因為(wei) 征地的問題進展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nei) 的所有征地。兩(liang) 國政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(ye) 的征地難度可想而知。所以很多開發商在征地時都會(hui) 尋求當地政府的協助，而當地政府也會(hui) 很自然地要求“分一塊蛋糕”。如何與(yu) 印尼民眾(zhong) 和印尼當地政府打交道需要中國企業(ye) 好好動動腦筋。

2.基礎設施建設差

印尼的基礎設施建設差，麵臨(lin) 著電力係統供電不足、全國交通基礎設施滯後、居民飲用水不足等嚴(yan) 峻問題。而對於(yu) 印尼房地產(chan) 來說這意味著：

(1)交通運輸的落後導致印尼的運輸成本極高，很多國內(nei) 產(chan) 品的價(jia) 格甚至高於(yu) 直接進口產(chan) 品，而房地產(chan) 投資尤其是地產(chan) 開發所需的大量建工材料都會(hui) 因此成本劇增。電力係統的落後也將帶來因電力不足、停電頻繁導致的工期延長或住房價(jia) 值下降等問題。

(2)對於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) ，決(jue) 定樓盤房價(jia) 的最大因素之一就是樓盤的地段。但即便在城市，也同樣麵臨(lin) 著基礎設施建設差的問題，這將對樓盤的價(jia) 格產(chan) 生重大影響。

3.政府行政效率低

(1)印尼是民主共和製國家，采取民主直選的方式選舉(ju) 市長和省長，各省、區、市享有很高的自治權。中央政府的許多政策在地方上經常沒辦法得到有效的執行。政府各項大小事宜都需要通過各級議會(hui) 投票通過，再加上印尼複雜的行政審批程序都導致行政流程冗長。

(2)在印尼，審批土地投標、交易、建設等方麵的相關(guan) 證件和行政流程都將是一場持久的拉鋸戰，甚至有可能“中道崩殂”，所以投資印尼房地產(chan) 的中國企業(ye) 要打好預防針，提前做好在漫長的前期投資過程中可能帶來的成本劇增、資金周轉困難、政策轉變等潛在風險的應對。

印尼房產，對中國投資者來說既是挑戰也是機遇

1.挑戰

印尼以穆斯林信仰為(wei) 主的宗教結構，導致文化差異過大，可能對經濟投資帶來一定影響。穆斯林信仰較為(wei) 激進，因此與(yu) 崇尚和諧的儒教信仰易發生衝(chong) 突。最後，大國角逐的必爭(zheng) 之地，導致印尼市場競爭(zheng) 異常激烈，美日澳韓等國已經在當地有著幾十年的市場壟斷地位，新興(xing) 投資者想打入市場的成本更高。由於(yu) 曆史原因以及地理位置原因，目前占印尼市場主要地位的是以上四國，中國新興(xing) 投資者想要打入市場，需要花費更多時間和金錢。

2.機遇

但印尼經過與(yu) 中國長達千年的交往，目前擁有一千萬(wan) 人口以上的華人，民族親(qin) 近感上強於(yu) 他國。並且由於(yu) 各種原因，印尼華人在經濟上占主要地位，有利於(yu) 國內(nei) 投資開發對接。其次，印尼各種資源十分豐(feng) 富，吸引了包括中國在內(nei) 的各國投資者前來開發。再次，印尼人口紅利大，消費市場廣闊：印尼有超2.8億(yi) 人口，年齡中位數為(wei) 30.5歲，35歲以下人口占67%，19-27歲的藍領人口有7000萬(wan) ，並且及時行樂(le) 文化盛行。

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