德國規劃和設立大型零售網點的相關法規

在德國，規劃和設立大型零售網點，一方麵要符合德國國土規劃對所有建設項目的通性的要求，另一方麵又有其特殊性。總的說來，相關(guan) 的法規大致分為(wei) 四個(ge) 層次：

首先，國家級。相關(guan) 的國家法律是德國“基本法（GG）”、“建設法典（BauGB）”和“聯邦國土規劃法（ROG）”，德國聯邦交通、建築和住房部頒布了適用於(yu) 德國全境的“建築利用條例（BauNVO）”。

其次，州級。德聯邦各州依據“州規劃法（LPlG）”製定出符合本州特色的“州綜合發展計劃（LEP）”和“州土地規劃大綱（LROP）”，規定了州內(nei) 綜合發展的基本原則、目標和州內(nei) 的空間結構。同時，各個(ge) 聯邦州的建設部負責製定大型零售網點具體(ti) 實施規範，名稱各有不同，但內(nei) 容大體(ti) 一致：如梅前州由州勞動、建築與(yu) 區域發展部(MABL)公布了“州規劃和建築指導計劃中的大型零售網點的設立及其批準程序公告（Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Baugenehmigungsverfahren）”，柏林的城市發展部(Senatverwaltung für Stadtentwicklung)則推出了“柏林設立大型零售網點實施規範（Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin）”等。

再次，區域級。各州以下的行政專(zhuan) 區（Regierungsbezirk）製定“區域發展計劃（GEP）”，明確該專(zhuan) 區的土地規劃和區域發展的目標。

最後，地方級。市鄉(xiang) 鎮（Gemeinde）政府出台本地方的“建築指導計劃（Bauleitplanung）”和“土地使用計劃(FNP)”，依此製定具體(ti) 的“營建計劃（Bebauungsplan）”，規劃本地區發展用地，設立大型零售網點。

一、        大型零售網點的定義(yi) 。

根據“建築利用條例”第11條定義(yi) ，大型零售網點包括3種類型：

1.     購物中心（Einkaufszentren）

購物中心必須是一個(ge) 整體(ti) 規劃、整體(ti) 預算、整體(ti) 建設、整體(ti) 管理的建築大廈（或建築群），內(nei) 有多家不同大小、不同種類的零售商店，往往還附有提供餐飲娛樂(le) 服務的其它店鋪。最低限度要求有一個(ge) 統一對外的代表性組織，通過聯名廣告等形式，在顧客眼中形成一個(ge) 共同成長、內(nei) 部彼此聯係的整體(ti) 的形象。

2.     大型零售商店(Großflächige Einzelhandelsbetriebe)

指因其種類、地點和規模，能對實現聯邦州的規劃目標或是對城市的發展和規劃產(chan) 生重要作用的零售店。大型零售商店可以是專(zhuan) 門主題或是混合主題，如：日用品市場、百貨商店、家具商店、布料市場等。它絕大部分的產(chan) 品必須銷售給私人最終消費者。大型零售商店的最小銷售麵積即為(wei) 社區商店的最大銷售麵積*700m²。

（*麵積Verkaufsfläche：包括商店內(nei) 的過道、樓梯、設施占地、付款區、櫥窗、展台等常年或是季節性使用的麵積。當無法詳細測算時，就以樓層平麵麵積的2/3計為(wei) 銷售麵積。貨倉(cang) 式商店和倉(cang) 庫直銷店的倉(cang) 庫區麵積直接計入銷售麵積。關(guan) 於(yu) 銷售麵積的定義(yi) 適用於(yu) 購物中心、大型零售商店和其它大型商店三種類型。）

3.     其它大型商店(Sonstige großflächige Handelsbetriebe)

指在核心區*以外的專(zhuan) 門區（Sondergebiete）設立的大型商店，他們(men) 對私人最終消費者的銷售額占總銷售額的比重應該超過10%，其中包括直銷和賣給另一商家供其私用的銷售額。其它大型商店有與(yu) 大型零售商店相似的作用。單純進行批發業(ye) 務的商店不屬此類。

（*根據德國“建築利用條例”第1條規定，市鄉(xiang) 鎮的“土地使用計劃”可以將地皮大致分成4類麵積：住宅建築麵積、混合建築麵積、開發建築麵積和特別建築麵積，“土地使用計劃”的有效期一般為(wei) 15年。市鄉(xiang) 鎮的“營建計劃”又進一步可以將地皮細分為(wei) 10種區：小農(nong) 場區、純住宅區、一般住宅區、特殊住宅區、鄉(xiang) 村區、混合區、核心區、開發區、工業(ye) 區、專(zhuan) 門區，“營建計劃”有效期一般低於(yu) 10年。）

二、        德國設立大型零售網點的3大基本原則。

1.     保護社區商店生存不受核心區或專(zhuan) 門區的大型零售網點威脅。

2.     保護現有的大型零售網點生存不受將建的大型零售網點威脅。

3.     保證城市基礎設施得到充分利用。

三、        大型零售網點對州規劃和城市建設的影響。

“建築利用條例”指出，樓層麵積超過1200m²的大型零售網點可能對州規劃和城市建設有較大影響。各州的具體(ti) 實施規範對此做出了解釋。以梅前州的“州規劃和建築管理規劃中的大型零售網點的設立及其批準程序公告”為(wei) 例：

1.     對人民生活供給的影響

在某一個(ge) 地點設立大型零售網點，有可能使這一地點的供應量過剩，而導致其它住宅區的社區商店數量不足，特別令非機動人群的生活需求無法得到保障。衡量這種影響的依據是:大型零售網點所在地的人群購買(mai) 力和每位居民分攤到的營業(ye) 麵積。

2.     對所在市鄉(xiang) 鎮和其它市鄉(xiang) 鎮的核心區的影響

市鄉(xiang) 鎮本身有行政中心或是區中心，在市鄉(xiang) 鎮邊緣地區設立的大型零售網點有可能影響核心區的發展規劃。

3.     對交通的影響

除了交通的安全性和便利性外，還必須考慮到計劃設立的大型零售網點可能對附近居民的生活帶來的車輛噪聲幹擾。此外，還要為(wei) 顧客和卸貨車準備足夠的停車位。

4.     對地區形象的影響

大型零售網點對附近地區的形象有影響，它的棚式大屋、單調立麵和廣闊停車場都有可能破壞這一地區的和諧形象。特別是在曆史紀念性建築和市鄉(xiang) 鎮標誌性建築的附近，大型零售網點與(yu) 周圍的環境將很難融合。

5.     對生態的影響

   需要注意修建大型零售網點對水、土壤、空氣和小氣候帶來的影響。

6.     環境汙染

   設立大型零售網點後，往來顧客和貨車可能對周圍鄰居帶來 “聯邦排放保護法”中提到的噪聲、廢氣和氣味騷擾。

   計劃設立大型零售網點的申請單位，必須向所在州的建築監督機構(Bauaufsichtsbehörde)提交書(shu) 麵材料，證明項目不會(hui) 對州規劃和城市建設產(chan) 生以上影響。

四、        各州在“州土地規劃大綱”中明確設立大型零售網點的目標

根據“德國建設法典”第1條的規定，所有重大項目的規劃都有義(yi) 務遵守本州土地規劃大綱規定的原則和目標。

依據梅前州的土地規劃大綱，設立零售網點的目標應該是：

1.建立疏密有致、充分展開的零售網絡，以需求為(wei) 導向，在全州所有地區保障人民的貨物供給。按照德國“中心*地點係統（System zentraler Orte）”的劃分：由市中心和上中心地區（Oberzentren）的商行提供精品和特種貨品；下中心地區（Unterzentren）和鄉(xiang) 中心的零售商店提供滿足所有日常生活所需的貨品；在鄉(xiang) 村地區，要有交通便利的滿足生活基本需求的零售網點。

（*何處為(wei) 中心地區，在各州的土地規劃大綱上都已嚴(yan) 格確定。）

2. 在中心地區設立的大型零售網點，一方麵考慮到其覆蓋地區的購買(mai) 力，避免越界而影響到社區商店的生存，以保證非機動人群的生活供給；另一方麵又要保證自身的豐(feng) 富多樣和相當的規模，才能符合中心地區的形象。

3.設立、改建或擴建大型零售網點，要和城市建設規劃統一。不能讓其規模、行業(ye) 類別和設立後的係列效應影響市鄉(xiang) 鎮中心地區的作用和城市建設結構。

根據以上3個(ge) 目標，一般說來大型零售網點隻在不同等級的中心地區設立；在非中心地區設立的大型零售網點隻作為(wei) 特殊情況對待，如在功能上和空間上與(yu) 中心地區相結合的地區（供應區或附屬區）；在城市開發區或工業(ye) 區（Gewerbe- und Industriegebieten）不能設立大型零售網點。

允許在邊緣地區設立的大型零售網點，隻能銷售對中心地區影響最小的產(chan) 品，如：家具，牆紙、地毯、裱層，汽車及配件，建材和園藝用品，燃料等。

如果在邊緣地區設立專(zhuan) 門銷售以下商品的大型零售網點，則對中心地區和市內(nei) 發展有不良影響，如：食品和小吃，日用化工品和香水，紡織服裝，鞋類、皮具，鍾表首飾，相機、光學儀(yi) 器，玩具、體(ti) 育用品，文具、書(shu) 籍、辦公用品，工藝品，音像、家電，日用器皿、玻璃、瓷器，自行車等。

此外，在設立大型零售網點項目時還要顧及的地方有：

－鞏固中心地位與(yu) 保持分散零售結構相結合

－設立大型零售網點與(yu) 市鄉(xiang) 鎮自身的發展方向相結合

－確定麵積時本著盡量減少占用自然環境和風光地的原則

－保護這一地區的標誌性建築和具曆史意義(yi) 的老城區

－首先考慮改造或激活原有的專(zhuan) 門區，來設立大型零售網點，而不是首先考慮開辟新的專(zhuan) 門區。

－減少交通負荷，或將部分公路交通轉移到軌道交通（有軌電車、地鐵、城鐵等）

五、        市鄉(xiang) 鎮在製定“建築指導計劃”時需要提前注意的地方

市鄉(xiang) 鎮調節區域內(nei) 的大型零售網點最有效的手段，就是提出一個(ge) 合理的“建築指導計劃”。在這一指導計劃中要明確，大型零售網點隻能在核心區和其它專(zhuan) 門區設立，不能在城市開發區或工業(ye) 區；必須指明哪裏是核心區和其它專(zhuan) 門區，以此保證在其它地區不設立大型零售網點。市鄉(xiang) 鎮不能因為(wei) 設立某大型零售網點而影響自身和相鄰市鄉(xiang) 鎮的地區發展和改造計劃。

1.明確核心區時，不能將一個(ge) 必需的專(zhuan) 門區上升為(wei) 一個(ge) 核心區，必須明確兩(liang) 者的區別。

2.在專(zhuan) 門區設立大型零售網點，可以規定該網點的最大麵積和最高樓層；或者明確規定哪些種類可以開放，哪些種類不允許設立；兩(liang) 者還可以結合，比如規定銷售哪一類產(chan) 品的零售店最多可占用多大的麵積。

3. “建築指導計劃”必須國土規劃以及州規劃目標相結合。在“建築指導計劃”的基礎上，市鄉(xiang) 鎮再針對一小塊城區或是一處地皮提出具體(ti) 的“營建計劃”。當該營建計劃與(yu) 後來公布的土地規劃方案（Raumordnungsprogramme）的目標相左時，市鄉(xiang) 鎮有義(yi) 務調整自己現行的營建計劃。因為(wei) 改變營建計劃有可能造成損害，所以規定由此造成的建築物嚴(yan) 重貶值或功能缺失，土地所有人*有權要求賠償(chang) （Entschädigungsanspruch）；如果建築物在使用了７年以後才喪(sang) 失或改變功能的，則業(ye) 主隻能對侵犯了已經執行過的功能提出賠償(chang) 。市鄉(xiang) 鎮可以要求州進行賠償(chang) 。

（*德國隻有10-20%的土地歸國家/市鄉(xiang) 鎮所有，其它歸私人所有。）

某一市鄉(xiang) 鎮在提出其“建築指導計劃”時，要在相關(guan) 有限範圍內(nei) 引入表決(jue) （Abstimmung）機製，如該計劃波及的相鄰市鄉(xiang) 鎮沒有被邀請參加表決(jue) 程序，它們(men) 有權對可能造成的損害到法庭進行防禦性申述（Abwehranspruch）。

此外，“建設法典”第4條規定的“公共利益承擔者參與(yu) ”範疇裏，在提出設立大型零售網點計劃時，以德國地區工商會(hui) 的參與(yu) 最為(wei) 重要。

六、        單個(ge) 項目的許可

許可流程如圖：開發申請人 ===>>向市鄉(xiang) 鎮政府遞交申請===>>市鄉(xiang) 鎮檢驗是否符合原有營建計劃或者提出新的營建計劃===>>公開表決(jue) ===>>市鄉(xiang) 鎮委員會(hui) 審查===>>州建築行政官署檢驗批準

     另外，德國沒有具體(ti) 規定，限製多少人口的市鄉(xiang) 鎮隻允許設立最大為(wei) 多少麵積的大型零售店。